進入2010年，物業稅再次成為熱點話題。在地方“兩會”上，物業稅被多次提出，還傳出“北京最早明年底開征物業稅”的消息。同時，各界對物業稅在即將召開的全國“兩會”上的討論也懷有期待。
2003年10月，“物業稅”一詞經由執政黨文件第一次進入公眾視野。在這份于中共十六屆三中全會上通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中有這樣的表述：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費?！?P> 從彼時起，關于物業稅的官員表態、專家發言和公眾討論就如潮水般一波又一波地展開，幾乎沒有停歇過。然而時至今日，數量龐大的相關討論卻依然停留在初級階段，“要不要開征”“何時開征”仍是人們猜不透的謎底。幾年來，媒體的報道重復上演著這樣的景象：前一天，某家報紙信誓旦旦地宣布“今年很可能開征物業稅”；第二天，另一家媒體的報道卻是“物業稅5年內都難開征”。最近，國家稅務總局科研所研究員張培森在接受媒體采訪時則明確表示：“外界任何給物業稅確定時間表的言論都是沒有權威的?！?P> 與這種表態形成呼應的是，盡管一些省市的物業稅模擬評稅試點工作已經開展多年，但地方稅務機關在接受采訪時依然對此諱莫如深。《華爾街日報》中文網干脆將相關報道的標題取為《物業稅“空轉”之謎》。
猶抱琵琶半遮面的神秘感并沒有澆滅各方的關注熱情。然而，物業稅歷時七年而難產的經歷證明：對于這項涉及復雜利益博弈的財稅政策，它的出臺之路不會平坦，甚至就像有專家所形容“征收物業稅比申辦奧運還難”。
既得利益格局阻礙
作為舶來品的物業稅，在中國一“出生”就充滿爭議，遇到了許多中國特色的新問題。
首先是名稱。雖然官方文件將此稅種命名為“物業稅”，但學界和相關部門官員對此均持有疑義。普遍的看法是：“不動產稅”或“房地產稅”的稱呼更合適，因為此稅種的征稅對象是房地產，計稅依據是房產的市場價值。
比起容易改動的名稱，困擾物業稅的更大問題是法理上的障礙。在已經征收物業稅的國家，此稅種在法律意義上的邏輯起點是國家對私人財產和物權的保護。只有存在清晰的物權，物業稅才具有可靠的稅基，物業稅制度才具有真實的法理基礎，而新中國的土地國有制度無疑與之存在沖突。
不過，隨著3年前旨在保護私產的《物權法》通過，此項障礙已被逐漸掃清。這部被稱為具有劃時代意義的法律基本明確：土地使用權是一種獨立的財產權，例如城鎮土地使用權可以轉讓、出租、贈與和抵押?！氨M管我們國家規定土地公有，但使用權也可以作為物業稅的征收對象，因為財產稅征收的對象是權利。《物權法》對不動產產權的明晰為物業稅開征提供了基礎性的產權法律前提。”中國政法大學財稅法研究中心主任施正文對記者說。
新中國從計劃經濟向市場經濟轉型的特殊經歷也為物業稅的開征平添了許多技術障礙，始于1994年的城鎮住房制度改革、止于1998年的福利分房即是一例。由于住房商品化改革時間并不長，“目前的很多房產不是通過商品房開發獲得的，這些房產信息連房產和土地部門都不清楚，更不用提稅務機關了，而開征物業稅最主要的技術要求就是要掌握房源信息?！笔┱恼f，“目前我們國家房地產的登記制度也存在問題，土地權屬登記在土地管理部門，房屋權屬登記在建設部門，登記信息不能共享?！?P> 此外，對房產市場價值的評估也是一大技術問題。造成此種困境的不僅有社會誠信缺失這樣的大環境，也有評估中介混亂的具體局面。目前，不同的房產評估中介隸屬于不同的管理部門，它們可能的“婆婆”包括建設部門、國土資源部門、國有資產管理部門、財政部門等。在開征物業稅之前，如何整合這些中介，統一評估標準，做到“一碗水端平”并不是一件容易事。
但在記者接觸的絕大多數學者看來，技術問題都是能夠解決的?！氨热缯f估值，完全可以先用簡化的方式，就算不能特別精確也沒關系。”中國社科院財貿所副所長高培勇在接受采訪時說，“真正難解的是如何繞開既得利益格局，因為房產比較多的人往往也有較大話語權”。
但一些學者也堅持認為，通過市場購買房產者，已經為不動產高額埋單，在此前提下，征收“物業稅”，顯然有失公平。
土地財政的危機與契機
高達萬億的土地出讓金收入是地方政府不愿割舍的重要財源，也是阻礙地方政府擁抱物業稅的重要因素。
根據發布的2009年中國土地出讓金年終盤點報告，去年中國土地出讓金總金額達到15000億元，同比增加140%。盡管學界和相關政府部門對土地出讓金是否并入物業稅尚存爭議，但一個基本共識是：開征物業稅后，地方政府依靠賣地營生的土地財政模式將面臨轉型。
自1994年分稅制改革啟動后，土地出讓金作為地方財政的固定收入，全部劃歸地方所有，并逐漸發展成為地方政府的“第二財政”。相關統計數據顯示：土地出讓金占地方財政收入的比例已經普遍超過半數，個別市縣甚至達到90%左右。
盡管土地財政引發了包括暴力拆遷在內的諸多社會問題，但它所具備的快速解決地方財政之困的能力使得地方政府無法戒掉對賣地的依賴。曾擔任國務院發展研究中心“中國物業稅改革研究”課題組主要執筆人的副研究員王曉明指出：“短期內看，能征收的不動產稅可能還不能彌補土地出讓金的收入，甚至可能會導致其預算外收入的急劇下滑，地方政府可能會出現資金短缺問題，這些都是切實的，摸得著的。而開征不動產稅要投入相當多的精力和財力，將來收益如何，暫時還難以評估。同時，中國地方官員的任期制和考核標準只會使其注重短期收入，一些地方政府也擔心開征不動產稅后會不會影響本地區的投資環境，這些都影響了地方政府的積極性?！?P> 天津財經大學財政學科首席教授李煒光也觀察到了類似的情況。他透露：2007年底，中央曾與六省市探討物業稅“空轉實”的問題，結果無一成功，原因就是“地方上不希望征這種稅，因為它有可能導致當地房價下跌，減少其財政收入”。
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