身價數百萬甚至上千萬元的一些別墅業主，卻長期拖欠每月幾百元的物業服務費。無奈之下，蘇州市城西別墅小區物業公司不得不把這些別墅業主告到法院。至12月20日，蘇州市金閶區法院先后審結8起拖欠物管費系列案。由此，物業公司基本上追還了8位別墅業主拖欠的物業服務費。
據蘇州市城區一些法院統計，現在起訴到法院的物業管理糾紛案件中，有九成以上是物業公司起訴業主索要物管費的案件。不交、少交、欠交物管費已成為困擾物業管理公司的老大難問題。業主為何要拖欠物管費、如何解決好收費難的問題也成為業內人士普遍關注和討論的焦點問題。我們從以下涉案業主的種種拒付理由中，可以看到諸多讓人們思考的問題。
拒付一：煤氣管道和局域網接入不到位
物業公司將別墅業主婁先生告到法院的理由是，婁先生自2005年6月11日至今未支付約定的物業服務費(每月295.32元)。故要求法院判令婁先生支付自2005年6月以來所拖欠物業服務費1181.28元;并償付同期逾期支付物業服務費的違約金以及承擔訴訟費等其他費用。
婁先生在庭審辯稱中承認拖欠物業服務費是事實。但他認為這是原告在小區物業管理中的失職行為所導致的。小區的生活用氣本來應該是管道煤氣(或天然氣)，現變成部分業主使用管道煤氣的氣源，部分業主使用瓶裝管道液化石油氣。另外，小區的互聯網寬帶接入方式，原為局域網光纜傳輸接入，現變成部分業主使用局域網光纜傳輸接入，部分業主使用電話線路的ADSL接入法。
婁先生認為物業公司的失職行為致使一部分業主在支付相同的物業管理費后，卻得不到相應的服務。使用液化石油氣的業主，在獲得相同大卡燃燒熱量時，要比使用管道煤氣的每立方米多支付3.76元;使用ADSL接入法的業主要比使用局域網的每年多支付400元。
對此，婁先生提起反訴，請求法院判令物業公司按原定計劃統一小區的管道煤氣的供氣方式，并按原定規劃統一小區的互聯網寬帶接入。據此，要求法院判令物業公司從收受物業管理費之日起，賠償他多支付的供氣和寬帶接入費用1363.21元，并按20%的利率支付利息人民幣77.57元，合計人民幣1440.78元。
法院經審理后認為，該物業服務合同合法有效。婁先生反訴主張的煤氣供氣方式和局域網光纜傳輸的接入方式，不是物業公司在物業服務合同中的義務。婁先生未按約支付物業服務費，對造成本案糾紛應承擔責任。據此，判令婁先生在判決生效后10日內付清所欠的全部物業服務費，承擔合同約定的逾期付款違約金，同時承擔訴訟費772元。
拒付二：開發商違背承諾
針對物業公司追償2291.04元物業服務費的訴訟請求，范先生在庭審答辯中認為，他拒付物業服務費是有充足理由的。他說，在2003年與開發商簽訂購房合同時，開發商口頭承諾為他們保留一塊綠地，并聲稱，開發商和物業管理共同管理該小區，在此基礎上，他才和開發商簽訂了購房合同，但后來開發商違背了這些承諾。范先生還認為，他因工作原因長期居住在國外，但回蘇州時，發現房屋質量存在嚴重問題，比如電路漏電，房屋漏雨，瓷磚、玻璃、瓦片突出，綠化較差等，開發商和物業公司的負責人曾承諾為我解決這些問題，但經多次交涉一直未解決。據此，他們拒絕交納物業服務費。
法院判決認為，該物業服務合同對全體業主均具有約束力，被告作為業主應當根據合同約定按時交納物業服務費用。
關于被告提出的開發商未兌現當時的承諾，且房屋存在諸多質量問題等，這是被告與開發商之間的房屋買賣合同關系，可通過另案處理。據此，判令被告及時付清拖欠的全部物業服務費用，按照合同約定支付滯納金，并承擔全部訴訟費用。
拒付三：合同未經業主大會簽訂無效
業主衛女士欠下的物業管理費達4506.12元。庭審中，衛女士專門聘請了華律師到庭答辯，華律師認為，該《物業服務合同》是業主委員會簽訂的，而不是通過業主大會的形式簽訂的，對業主沒有約束力。他認為，原告要求支付物業管理費的直接證據是與其小區業主委員會簽署的《蘇州市物業服務合同》，業主委員會并不是決策機構，僅僅是業主大會的執行機構，而只有業主大會才有權選聘物業管理企業，在經物業管理區域全體業主所持投票權203以上通過后，其選聘物業管理企業的決定才對全體業主有拘束力。
華律師還強調，他們居住到現在沒有接到業主委員會的任何通知，在業主大會及業主委員會的設立及做出決定存在瑕疵的情況下，要求業主承擔責任，這是不符合法律規定。針對被告方的答辯，原告物業公司認為，根據《物業管理條例》第35條規定，由業主委員會簽訂的合同是合法的有效的，所以對業主有約束性。
后經雙方商討，華律師表示被告一方愿意支付給原告物業服務費的全部本金4506.12元，但違約金、訴訟費等費用就不承擔了。原告也同意不再主張其他訴訟請求。
公司業主各有苦衷
在蘇州，一些小區物業管理質量每況愈下的例子不在少數，許多業主反映物業公司本來管理得不錯，后來就越來越差。而很多物業管理公司則訴苦，大家都不交物業管理費，物業公司無法運作，當然談不上管理的質量。這在很多小區成為一種怪圈：先是沒有繳費的業主和交費的業主享受同等服務，然后攀比從眾心理導致更多的人欠費，物業公司為了控制成本，只好減少人員，降低服務質量，導致業主滿意率降低，從而使更多的業主不交費，進入惡性循環。可見，這是一種兩敗俱傷的后果。
據了解，在有關拖欠物業管理費的官司中，物業公司大多會勝訴。因為只要物業公司實施了物業管理，又不是亂收費，法院就可以判業主繳錢，業主的拒交“理由”則另行解決。但是，對于這樣穩贏的官司，物業公司覺得與業主對簿公堂實在是無奈之舉。下轉C17、C24版中縫)(上接C24版)對物業公司來說，一旦發生欠費糾紛，總是想用其他的辦法來解決。一位不愿透露姓名的物業公司經理說，打欠費官司，把業主放在了對立面，傷了感情，有時得不償失。這位經理的話代表了大多數物業公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總是難以接受。
而另一物業公司的負責人告訴記者：對于像拖欠物業服務費這樣的小標的官司，他們也要牽扯較多精力。同時，由于標的額小，很少有律師愿意代理。法院判決后，執行難的問題依然存在。
對業主來說，由于與物業公司簽訂合同的主體是業主委員會或其他的代理機構，不是業主本人，所以業主在物業服務方面的維權要難得多，迫使他們往往將拒絕交費作為維護自身權利的手段。
