大連市物業服務收費管理實施細則
第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》以及《遼寧省物業服務收費管理實施辦法(試行)》，制定本實施細則。
第二條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條 物業服務收費實行統一領導，分級管理。市發展和改革委員會會同市國土資源和房屋局負責全市物業服務收費的指導監督和市內四區、高新技術園區物業服務收費的管理、審核工作;其它區、市、縣的價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的管理監督和審核工作。
第五條 經價格主管部門確認，符合下列條件的物業服務企業，具有收費資格。
(一)經工商行政管理部門登記注冊。
(二)經物業管理行政主管部門資質確認。
(三)取得稅務登記證書并依法納稅。
第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第七條 根據物業服務的性質和特點等不同情況，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。住宅小區物業服務收費實行政府指導價;商廈、寫字樓、公寓和別墅區及其他非住宅類物業服務收費實行市場調節價。
第八條 住宅小區物業服務收費實行等級管理。根據住宅小區物業的配套設施、環境和物業服務企業提供的服務內容、服務標準及服務質量等因素，物業服務收費分為：特級、一級、二級、三級、四級五個等級，物業服務收費等級指導標準詳見附件。各等級的收費標準為：
特級：根據物業服務成本及相關情況核定;
一級：每月每建筑平方米為1.00元—1.30元(含1.00元);
二級：每月每建筑平方米為0.70元—1.00元(含0.70元);
三級：每月每建筑平方米為0.40元—0.70元(含0.40元);
四級：每月每建筑平方米為0.40元以下。
上述標準不含電梯運行維護費
第九條 具備物業服務收費條件的住宅小區的物業服務收費標準，由受委托的物業服務企業向價格主管部門提出申請，經價格主管部門會同物業管理行政主管部門審核后確定。
第十條 物業服務企業在向價格主管部門申報物業服務收費標準時，應提供以下資料：
(一)物業服務收費等級及收費標準的書面申請報告;
(二)工商營業執照副本及復印件;
(三)稅務登記證書副本及復印件;
(四)物業服務資質證書副本及復印件;
(五)(前期)物業服務合同的原件及復印件;
(六)前期物業管理服務協議或購房合同的原件及復印件;
(七)物業服務內容及標準;
(八)物業服務費用成本核算資料;
(九)其它有關資料。
第十一條 具備物業服務收費條件的新建的住宅小區，且業主大會或業主委員會暫未建立的，價格主管部門可根據小區的建設規模和物業服務企業的服務能力，參照物業服務收費等級指導標準及業主與開發建設單位或物業服務企業簽定的前期物業服務協議或購房合同，認定臨時物業服務收費標準。首次認定的臨時物業服務收費標準有效期限為一年。
第十二條 住宅小區成立業主委員會的，由業主委員會與其委托的物業服務企業參照物業服務收費等級指導標準，協商確定物業服務收費標準，并在物業服務合同簽定之日起，一個月以內到價格主管部門辦理價格認定手續。物業服務合同到期前兩個月須重新簽訂合同，并到價格主管部門重新辦理價格認定手續。
成立業主委員會的住宅小區，從業主委員會與物業服務企業簽訂有效合同之日起，前期物業服務合同同時終止。
第十三條 對引入市場競爭機制，由業主大會或業主委員會通過招投標方式選聘的物業服務企業，應當按照物業服務收費等級指導標準和價格主管部門公布的物業服務指導價格約定具體服務內容和收費標準，并到價格主管部門辦理價格認定手續。
第十四條 物業服務企業對商廈、寫字樓、公寓、別墅區及其他非住宅類實施物業服務并收取物業服務費用的，應與業主委員會或業主簽定協議，約定服務內容、收費標準等事宜。
第十五條 業主與物業服務企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十六條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出一般包括以下內容：
(一)物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(二)物業共用部位，共用設施設備的日常運行、維護費用;
(三)物業服務區域內的清潔衛生費用;
(四)物業服務區域內的綠化養護費用;
(五)物業服務區域內的秩序維護費用;
(六)物業服務企業的辦公費用;
(七)物業服務企業固定資產折舊;
(八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(九)經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十七條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
