物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動；物權法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理者進行管理。
1、物業(yè)管理糾紛有哪些類型?
(1)物業(yè)管理費糾紛。
(2)業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛。
(3)小區(qū)公用設施傷人的賠償糾紛。
(4)無因管理糾紛。
(5)小區(qū)公用部位的侵權糾紛。
(6)小區(qū)公用部位的出租營利問題。
(7)小區(qū)內(nèi)停車收費糾紛。
2、物業(yè)糾紛處理的方式有哪些?
(1)當事人各方自選協(xié)商和解;
(2)各方當事人請求第三人調(diào)解，請求政府主管部門行政調(diào)解。
(3)當事人之間約定仲裁;
(4)司法訴訟。
以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評定，當事人可以自己決定。自選協(xié)商和解是雙方對話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。
特別提醒：(1)糾紛的調(diào)解，物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。
民事調(diào)解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人，由第三方依據(jù)雙方的意見和授權提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結束后，當事人一方如不執(zhí)行，則前功盡棄。物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢力進行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個環(huán)節(jié)，不具有獨立性。
(2)物業(yè)管理民事糾紛的仲裁
A、可以通過仲裁途徑解決的應是民事性質(zhì)的爭議，主要是基于合同的糾紛或財產(chǎn)權益糾紛。依據(jù)我國《仲裁法》的規(guī)定： 平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權益糾紛，可以仲裁。
B、仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當事人認定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時就約定一個條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當事人出現(xiàn)糾紛后臨時達成提交仲裁庭的書面協(xié)議。
仲裁協(xié)議要寫明以下內(nèi)容：
a、請求仲裁的意思表示;
b、仲裁事項;
c、待定的仲裁委員會。
如一個在廣州履行的合同寫明： 有關本合同的爭議，雙方應協(xié)商解決，無法協(xié)商時提交廣州仲裁委員會仲裁。 達成仲裁協(xié)議的爭議，不得向法院起訴;即使起訴，法院也不受理。
C、物業(yè)管理糾紛仲裁處理的一般程序是：
a、一方當事人向待定的仲裁委員會提交仲裁申請書;
b、委員會于收到申請書后5日內(nèi)決定立案或不立案;
c、立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達被申請人。
d、被申請人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊待定仲裁員。普通程序?qū)徖?時由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員 會指定一名任首席仲裁員;案情簡單、爭議標的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理;
e、開庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解;
f、制作調(diào)解書或調(diào)解不成時制作裁決書;
g、當事人向法院申請執(zhí)行。
(3)物業(yè)管理糾紛的訴訟
當事人通過訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同，人發(fā)法院對已提交訴訟的當事人管轄是強制性的。物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個驟：
A、當事人一方(原告)提交起訴狀，起訴到法院;
B、法院立案后將起訴狀副本送達被告;
C、被告提交答辯狀;
D、開庭：調(diào)查、辯論、調(diào)解;
E、制作調(diào)解書或一審判決書;
F、雙方均不上訴，則判決書生效;或一方不服提起上訴，進入第二審程序;
G、第二審審理：制作二審調(diào)解書或下達二審判決書，此為終審判決，不得上述;
H、最后執(zhí)行。
無論仲裁還是司法訴訟對于業(yè)主來說都很浪費時間。由于物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章不健全，所以當業(yè)主與其發(fā)生糾紛，應先調(diào)節(jié)。
3、怎么防范物業(yè)管理糾紛?
(1)違反法律法規(guī)及業(yè)主公約的行為引發(fā)的糾紛
糾紛形式：
A、對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道及其他違法、違約的行為進行制止引發(fā)的糾紛;
B、業(yè)主在進行裝修時破壞建筑物承重結構及改變建筑物外觀引發(fā)的糾紛。
防范措施：
A、未成立業(yè)主委員會的，根據(jù)《臨時管理規(guī)約》規(guī)定的物業(yè)服務企業(yè)的職權進行制止;
B、對可能會引起較大糾紛的，及時與當?shù)卣嚓P部門進行溝通，全力協(xié)助政府部門進行解決;
C、已成立業(yè)主委員會的，應當全力協(xié)助業(yè)主委員會進行處理。
(2)處理突發(fā)事件的過程中可能引發(fā)的糾紛
糾紛形式：
A、對盜搶等犯罪行為進行防范制止中可能引發(fā)的人身侵權糾紛;
B、在火災、爆炸等緊急情況下，為進行人員緊急救援或維護公共財產(chǎn)、公共安全的目的，需要進入業(yè)主住宅引發(fā)的糾紛。
防范措施：
A、對于正在發(fā)生的盜搶犯罪行為應當及時制止，并采取相應措施，在控制犯罪嫌疑人后立即通知公安人員進行處理，不得對犯罪嫌疑人進行人身侮辱。在公安人員到來之前對犯罪嫌疑人進行人身保護;
B、緊急情況必須進入業(yè)主住宅時，必須由公安人員或其他業(yè)主在場，且必須做好記錄并由在場人員簽字。
