物業管理糾紛案例：北京美麗園小區業主委員會與北京市鴻銘物業管理有限公司。此案歷經一波三折，涉及多方面物業管理焦點問題，受到各界的關注。判決是法官們在聽取雙方當事人的意見、進行法庭審理后，經過合議庭合議當庭作出的。判決書對再審申請人鴻銘物業公司提出的
物業管理糾紛案例：北京美麗園小區業主委員會與北京市鴻銘物業管理有限公司。此案歷經一波三折，涉及多方面物業管理焦點問題，受到各界的關注。判決是法官們在聽取雙方當事人的意見、進行法庭審理后，經過合議庭合議當庭作出的。判決書對再審申請人鴻銘物業公司提出的再審事實和理由，一一進行了答復，闡述了法院作出判決的依據和理由。
北京美麗園小區業主委員會與北京市鴻銘物業管理有限公司物業管理糾紛案，在終審之后提起再審。8月11日，北京市第一中級人民法院審監庭按照法定程序開庭審理此案并作出判決，二審判決被維持。至此，這場歷時一年半之久的業主與物業公司之間的物業管理糾紛有了最終的結果。
判決是法官們在聽取雙方當事人的意見、進行法庭審理后，經過合議庭合議當庭作出的。判決書對再審申請人鴻銘物業公司提出的再審事實和理由，一一進行了答復，闡述了法院作出判決的依據和理由。按照這一判決，美麗園業主委員會向法院提出的13項訴訟請求中有9項得到了支持。
這起案件因為涉及物業管理領域的諸多焦點問題，受到社會各界的強烈關注。
一波
收費惹起紛爭
業主狀告物業
2005年初，美麗園小區業主與負責該小區物業管理的鴻銘物業公司在物業收費標準問題上發生了矛盾。3月，在雙方多次協商未果之后，小區業主委員會向法院遞交訴狀，要求法院判令物業公司變更部分物業費的收取標準、取消部分收費項目等，列表如下：
請求執行標準 1.保安費：按5元/戶月收取
2.保潔費：按3元/戶月收取
3.垃圾清運費：按2.5元/戶月收取 請求取消項目 4.取消未書面特別委托的業主的室內小修費
5.取消未書面特別委托的業主的室內中修費
6.無條件取消自2003年9月1日起的各項費用統收服務費，并返還已收取的該項費用
7.無條件取消自2002年9月3日起的共用天線管理費，并返還已收取的該項費用 請求變更項目 8.變更電梯維保費為按實際電梯規格、數量及小區實際住宅建筑面積計算收取，即0.359元/平方米月
9.變更電梯運行費為按實際電梯規格、數量及小區實際住宅建筑面積計算收取，即0.463元/平方米月
10.變更高壓水泵費為按實際可收費高壓泵組數及小區實際住宅建筑面積計算收取，即0.008元/平方米月 其他請求項目 11.立即中止未經業主同意利用業主共有財產擅自對外簽訂的《電梯廣告位租賃合同》，相關收益返還業主
12.返還業主已收取但實際未建的公共廁所的物業管理費和采暖費
13. 收取的營業稅由5.5%變更為5% 對上述訴訟請求，被告鴻銘物業公司答辯稱：1999年該公司簽訂委托管理合同后，向有關部門報送了小區物業管理公約，并依據公約約定對小區進行管理。2003年業委會成立，為避免銜接問題，該公司分別與900余戶業主簽訂了物業管理協議。訴訟請求中收費項目的原標準均按照協議執行，部分申請取消的收費項目系與業主單獨簽訂的協議或者已經不再收取，有些多收的費用已經部分返還業主等。物業公司還稱，其已將收入所得移交給業委會，該收入也不是公司所得，屬于全體業主。
對于最后一項，物業公司稱，訴訟請求的營業稅稅率是5%，但按照規定還要有附加稅0.5%，故應為5.5%。
一折
一審駁回訴請原告不服上訴
一審法院審理后認為，美麗園業委會成立后，至今沒有選聘新的物業管理企業，也沒有與鴻銘物業公司就續聘問題達成一致。故業委會與物業公司之間并沒有雙方認可的物業管理服務合同及相應的收費標準。據此，認定業主委員會提出的前7項訴訟請求，均與國家行政主管部門規定和文件中的標準一致，在雙方當事人沒有協商一致的情況下，執行國家行政主管部門規定的標準符合公平原則，鴻銘物業公司也應當按照上述標準執行。
對于第8、9、10、13項，法院認為，在國家行政主管部門規定的標準中并無可以參照的計算方法，這幾項收費標準只是業委會單方意思表示，物業公司不予接受，而雙方又沒有對標準達成一致。北京市發改委已經于2004年10月對鴻銘物業公司的價格行為進行了檢查，并已經對其存在的價格違法問題進行了處理，美麗園業委會要求物業公司變更標準，沒有法律依據。
2005年9月14日，一審法院判決駁回了原告業主委員會的全部訴訟請求。業委會不服，向北京一中院提出上訴。
二折
二審法院認為，經政府主管部門核準的公約，對物業公司及小區全體業主均具有約束力。物業公司一直在為該小區提供物業服務，業主實際接受著該服務，雖然沒有簽訂書面物業管理委托合同，但依據合同法第十條、第三十六條、第三十七條，仍然可以確定物業公司與業主之間存在著物業管理服務合同關系。但就合同價款即物業管理服務的收費項目和標準，在雙方沒有明確約定的前提下，依據合同法第六十一條、第六十二條，應當按照公約中的規定并參照相關法規文件予以確定。凡未經相對方同意，背離公約或者相關法規文件的規定，自行增加、減少物業收費項目或者變更收費標準，均屬違約行為。
關于電梯廣告收益，法院認為，鴻銘物業公司認可自己收取了電梯廣告位的租賃收益，并愿意返還，但此費用的返還方式應當由權利人即全體業主或者業委會決定或經其同意，物業公司無權單方面要求以再收取物業管理費時予以折抵這種方式進行，業委會要求返還此筆收益的主張成立。按照同樣道理，業委會主張返還多交的公廁用房供暖費和物業管理費成立。
2005年12月8日，一中院作出終審判決，撤銷了一審法院作出的判決，業委會的13項訴求中，1、2、3、4、6、11、13等7項得到支持，第8、9項訴求經重新計算后得到支持。
三折
今年1月5日，鴻銘物業公司提出申訴。5月30日北京一中院作出民事裁定，決定另行組成合議庭進行審理。
法院經審理認為，關于應納稅費，由于物業公司未向業主說明加收5.5%稅費的依據，在一審、二審中亦未就收取0.5%教育和城建附加稅提供文件依據，原審認定物業公司從2003年到2005年只能加收5%的營業稅并無不當。關于電梯運行費，對具體數據雙方在公約中有約定，原審認定電梯維保費應為0.405元/平方米月，電梯運行費應為0.552元/平方米月并無不當。關于水泵費，在再審中，物業公司主張小區二次供水采用的是變頻水泵供水系統，而不是高壓水泵，二者收費標準不同。但在原審中，物業公司并未舉證證明變頻供水系統的收費標準，其與業委會亦未達成協議。原審查明水泵實際只有 1組，并根據公約約定的標準核算水泵費并無不當。關于返還電梯位廣告租賃收益問題，再審中，物業公司提交證據以證明收取的電梯位廣告租賃收益的具體數額，但在原審中，鴻銘物業公司并未提交該證據，且該證據不屬于新的證據，對該證據，不予采納，原審認定業委會主張成立并無不當。
