不久前，北京市朝陽區法院對一批物業糾紛案件進行了大規模的集中強制執行，這不僅讓很多業主為之震動，更讓整個社會把關注的焦點聚向物業糾紛這一社會“頑疾”。 “老百姓需要一個和諧的生活環境，但現在我們業主每天回家面對的卻是‘后院’起火，車胎被扎、半夜接到恐
不久前，北京市朝陽區法院對一批物業糾紛案件進行了大規模的集中強制執行，這不僅讓很多業主為之震動，更讓整個社會把關注的焦點聚向物業糾紛這一社會“頑疾”。
“老百姓需要一個和諧的生活環境，但現在我們業主每天回家面對的卻是‘后院’起火，車胎被扎、半夜接到恐嚇電話等等。”清鏡明湖花園小區業主、著名歌唱家朱明瑛告訴本報記者，因為業主與物業公司的糾紛，現在的小區比以前更亂了。
與業主的疲憊不堪相比，物業公司的一位負責人向記者抱怨：“我們服務了卻收不到錢，一個小區只有不到一半的人交物業服，不交費我們就運作不下去。所以我們只能挑一些愛挑頭的人告，以達到示范效應。”
不斷增加的物業糾紛更是累壞了法院判案的法官。北京市海淀區人民法院民庭副庭長馬軍向記者表示，海淀區法院的法官經常要加班，去年加班六個月，今年加班八個月。馬軍說，法官們白天審判，晚上回家寫判決書。這說明什么？說明物業糾紛的案子太多了。
“事實上，打官司并不能解決問題，物業糾紛產生的根源是現行制度設計的缺陷和偏差。”一位法律界人士表示，不解決根源問題，物業糾紛的官司只能越打越多，越打越亂，嚴重影響社會穩定。
強制執行背后的表演成分
物業糾紛近期引起舉國關注，源于北京朝陽區法院的一次大規模強制執行。據報道，10月30日，朝陽區法院98名執行法官和法警兵分6路前往歐陸經典、芍藥居等13個小區，對57戶常年拒繳物業費的業主進行強制執行，對16人進行了司法拘留。
“朝陽區法院選擇不交物業費的業主進行大規模的強制執行是欠考慮的。這種挑選性的示范性執法，違背了法律的公正原則。事實上，中國還有很多行業應該進行強制執行，有那么多拖欠農民工資的糾紛，為什么不選擇強制執行？！”北京市消費者協會副秘書長張明認為，“堵被窩”的方式更暴露了法院執法的不文明。
“我相信，這一事件在社會上引起的極大反響可能已經超乎了朝陽區法院最初的預料。”一位不愿具名的律師在接受記者采訪時分析，朝陽區法院近幾年受理的物業糾紛案件急劇上升，在其受理的七千多件有關物業糾紛的案件中，90%以上都是物業公司贏。很多業主認為法院判案不公，所以在判決生效后，仍然不交物業費，促使法院有了此次大規模的強制執行。
“強制執行從法律角度看沒有任何問題，法院判決生效后業主拒不執行是對法律尊嚴的挑戰，朝陽區法院完全可以進行強制執行。但是這種強制執行不可以選擇堵被窩方式，更不可以在大量的攝像機、照相機面前執行。”北京市第一中級人民法院民庭副庭長王忠告訴本報記者。
事實上，在記者正式聽到王忠的說法之前，已經有很多法律界人士通過各種渠道表達觀點認為此次朝陽區法院強制執行野蠻。
有律師認為，法院選擇強制執行的手段有很多種，可以凍結欠費業主的銀行賬戶要求其交款，也可以抵押和變賣其財產等各種方法，并不一定要選擇涉及人身權的強制執行。還有很多專業人士認為，這種從被窩里拉出來，穿著秋衣秋褲，甚至連鞋都沒穿上，就被當著家人、孩子的面拖出家門，站在了法庭，從法律上看行為野蠻，從情感上激起了更多業主的憤怒。
“而且，法院事前邀請了很多新聞媒體的記者一同前往，這讓人感覺更像是一場表演。強制執行的目的是讓欠費業主繳費，在幾千件的案件中，朝陽區法院只選擇了幾十戶進行強制執行，這和物業公司有挑選地狀告一些業主維權積極分子的方法很相似。”一位法學院的院長表示，法院強制執行了這幾十戶，再經過新聞媒體的宣傳報道，給其他已經判決后仍在欠費的業主以警告，再不交費下一個就輪到強制執行你了。
在10月30日朝陽區法院對欠費業主強制執行完的第四天，11月2日，朱明瑛與物業公司的糾紛案開庭審理，并且當庭宣判。
“我感覺這也是一場秀。此案剛立案不久就宣布開庭審理，案件當庭審理的速度很快，法庭辯論給我們限定了時間，只有10分鐘，我們還沒有表達完想要表達的法律依據。”朱明瑛案件的代理律師、北京隆文律師事務所陳旭律師告訴記者，法院當庭就以朱明瑛接受了物業公司的事實服務而判她輸了，根本不管物業公司是不是違法進入小區的。
在這次庭審中，朝陽區法院事先邀請了京城各大報紙的媒體記者前去旁聽。“要是以前，像名人的官司記者想進去旁聽，也得隱瞞身份混在業主中才能進去旁聽。”該案知情人員認為。據了解，在該案庭審結束后的第二天，朱明瑛的代理律師接到一位記者的電話稱，在11月1日，記者就接到朝陽區法院的旁聽邀請信息，并稱此案要當庭宣判。
業主與物業公司權利義務不對等
自10月30日的那場大規模強制執行后，有關物業糾紛的新聞頻頻被刷新。
11月1日，北京市公安局一位女刑警因為拖欠物業管理費用拒不執行被拘留15天。
11月2日，歌手朱明瑛拖欠物業管理費敗訴。
11月8日，北京市人大常委會召開了“加強社區建設，構建和諧社會”議案辦理工作座談會。301位人大代表提出了有關加強社區建設、構建和諧社會的19項議案，最后合并為一項交市政府辦理。
11月15日，朝陽區安翔里的華盛樂章小區400余戶業主中，有300多戶拒交物業費。
……
根據中協消的統計，自2003年到2004年，商品房投訴名列前五名，而且基本上都是群體性投訴。
法律專家一致認為，最初，業主在買房時不自愿地連帶簽署《物業管理委托合同》，業主依據合同必須交費，而物業公司的服務卻沒有受到相應的約束和監督，所以一旦物業公司服務不到位，單個業主又不能起訴物業公司，并且還得繼續交費。這是非常不公平、不合理的事。
北京匯佳律師事務所邱寶昌律師認為，這種現行制度設計的缺陷和偏差，導致業主與物業公司權利義務不對等。開發商享有指定物業公司、確定物業管理收費數額的權利，卻不承擔任何義務；前期物業服務合同由開發商和物業公司擬定，沒有體現業主的意志，業主只能被動的接受。后期業主承擔交納物業管理費的義務，卻不享有選擇服務者(物業公司)和協商物業費用的權利。這是對業主權利的一種極大侵害。
“而且，現行的《物業管理條例》可操作性不強，《物業管理委托合同》又不完善，約定的內容不完全、不規范，無法涵蓋很多事實。”朝陽區人民法院民二庭庭長馬勇認為，這種合同的不確定性，造成物業公司服務的伸縮性很大。同時，物業公司還存在缺乏服務意識并且法律意識淡薄、物業服務人員的素質層次不齊等問題。
