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正文： 隨著我國社會主義市場經濟制度的建立和發展，住房制度改革的深化，商品房市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現象。與之相適應，傳統的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現今的專業化物業管理所取代。物業管理作為房地產經營管理的一種專業化、
隨著我國社會主義市場經濟制度的建立和發展，住房制度改革的深化，商品房市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現象。與之相適應，傳統的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現今的專業化物業管理所取代。物業管理作為房地產經營管理的一種專業化、社會化、企業化的模式已漸漸走入千家萬戶，為人們所接受。在物業管理中，調整業主和物業管理企業關系的重要依據是物業服務合同。正確認識物業服務合同的性質和內容，明確業主和物業管理企業的權利和義務，是正確解決物業糾紛，保障業主利益的關鍵。
一、物業服務合同的性質和特征
物業服務合同，是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任和委托提供物業服務，業主支付服務費用的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業管理企業關系的法律文件，提供了當事人雙方活動的范圍和準則，是業主的權利保障書，在整個物業管理活動中處于核心地位。正確認識物業服務合同相關內容及注意事項，對每位業主都很重要。
1、物業服務合同的性質
在我國傳統的計劃經濟體制下，實行的是福利分房，由政府房屋主管部門統一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關系，處于被管理和被領導的地位。
隨著住房制度的改革，房屋所有權轉歸個人所有，享有了自主選擇管理人的權利。物業管理企業通過合同獲得物業管理的權利，為全體業主提供服務。根據合同，物業管理企業提供相應的服務，而業主要支付對應的物業服務費用。從這一方面來說，物業管理企業和業主之間是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有相當的權利和義務。[1]兩者之間成立的是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以，物業服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。
2、物業服務合同的特征
（1）物業服務合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五種有名合同之外的無名合同，是市場經濟發展過程中產生的新型合同。它以提供物業服務為主要內容，協調物業管理企業與業主之間的關系，是關系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的《中國民法典草案建議稿》中，增加了物業管理合同，其第1318條定義為“物業管理合同是物業管理人受業主或者業主團體委托，為委托人持續處理物業管理事務，委托人支付報酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國人大常委會法制工作委員會發布的《中華人民共和國國民法（草案）》合同編則僅增加了保證合同一章，并未對物業服務合同作出規定。我個人認為，基于物業服務合同的典型性和重要性，而《物業管理條例》對物業服務合同規定極為簡單，應該在合同法中增設物業服務合同，以規范和指導物業管理企業和業主的行為，保障雙方的合法權益。在法律未作出明確規定時，則可適用合同法的一般規定。
（2）物業服務合同實現了所有權與管理權的分離。[2]現代社會高速發展，要求實現社會化大分工，每個人精通自己行業的專業技術，而其他工作交由該行業的專業人員完成，知識專業化，行業分工化，提高了效率，降低了成本。物業管理企業擁有專門物業管理技能，利用自己的技術為業主服務，行使管理權。業主是物業的所有人，基于所有權對物業管理企業進行監督。
（3）物業服務合同是雙務合同。雙務合同是指當事人雙方互負對待給付義務的合同。在物業服務合同中，物業管理企業提供房屋及配套設備的養護、維修，小區環境衛生清潔和保安等服務，業主支付費用，雙方的權利義務是相互對應相互依賴的。物業服務收費的一項基本原則是質價相符，充分反應了其雙務性的特點。
（4）物業服務合同是有償合同，要式合同。
3、物業服務合同是否委托合同
有人認為物業服務合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人約定，由委托人處理委托人事務的合同。[3]物業管理企業受業主聘任，為業主提供服務，代替業主管理小區物業及相關事物。從這點看，物業服務合同與委托合同有相似之處。但仔細分析合同的特點以及當事人的權利義務，物業服務合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業合同歸屬于委托合同。
（1）委托合同中，受托人應當按照委托人的指示處理委托事務，受托人以委托人的名義處理委托事務，產生的法律后果有委托人承擔。而物業管理公司是獨立的企業法人，有自己的經營方法，在業主將小區委托于其管理時，它以自己的經營費用，自己的名義開展業務，并獨立承擔對外法律后果。
（2）委托合同的重要特點之一就是委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。而對于物業服務合同，除合同約定的條件成就外，物業管理企業不得隨意解除合同；業主委員會只有在業主大會以經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過決議后才能解聘物業管理企業，也必須滿足合同解除的相關條件。
（3）委托合同一般是無償合同、不要式合同。物業管理是一種市場經營服務型企業行為，物業管理企業提供服務，業主支付報酬，是有償合同。物業服務合同應當采取書面形式，有的地方物業管理條例還要求在房地產行政主管部門備案，是典型的要式合同。
二、物業服務合同的訂立-業主選擇物業管理企業自由
根據契約自由原則，當事人可以自由選擇相對人。在物業服務合同中表現為業主可以自由選擇為其提供服務的物業管理企業。然而，在實際生活中，開發商在房屋竣工出售前，常常選定一個物業管理企業為它管理物業，即前期物業管理。通常，該物業管理企業或者是開發商的下屬企業，與開發商利益一致，或者由原來的房管所轉變而來，受到行政單位制約。開發商捆綁銷售，強制業主同意其選定的物業管理企業，或者行政部門加以干涉，在很大程度上限制了業主的選擇自由。雖然業主大會成立后，可以通過決議選擇其他的物業管理企業，但是多數情況下，業主們出于方便等考慮，會接納前期物業管理企業繼續為自己服務。等到出現問題時，根據前期物業服務合同的內容，業主常常處于弱勢，其利益難以追回。所以，要保障業主的權益，首先要規范物業管理企業，使之與房地產開發商和行政單位脫鉤，成為獨立經營、自負盈虧的法人，實現物業管理企業和開發商之間的平等主體關系。只有這樣，開發商才能從維護整個物業的角度，選擇合適的物業管理企業，符合業主的利益，同時能夠防止傳統的行政權力干涉業主的選擇自由。2001年9月，景洲大廈在深圳首開先例，第一次由業主投票表決成功炒掉了地產開發商屬下的物業管理公司，使房地產行業流行多年的“誰開發誰管理”的物業管理模式成為終結，在地產物管界引起了軒然大波，被媒體稱為“景洲事件”，得到了國家建設部的肯定，推動了中國房地產物管行業的改革，其目標就是“房地產必須與物業管理分離”，[4]為業主更好的行使自由選擇權提供條件。