２００１年４月，海南一諾廣告有限公司?簡(jiǎn)稱一諾公司?入住海口市人民大道靜安園小區(qū)Ａ１棟別墅，海南三友物業(yè)公司?簡(jiǎn)稱三友物業(yè)?是該小區(qū)的物業(yè)管理者。依照《海南省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定》?簡(jiǎn)稱《規(guī)定》?，三友物業(yè)應(yīng)收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)、代扣代交水電費(fèi)及逾
２００１年４月，海南一諾廣告有限公司?簡(jiǎn)稱一諾公司?入住海口市人民大道靜安園小區(qū)Ａ１棟別墅，海南三友物業(yè)公司?簡(jiǎn)稱三友物業(yè)?是該小區(qū)的物業(yè)管理者。依照《海南省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定》?簡(jiǎn)稱《規(guī)定》?，三友物業(yè)應(yīng)收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)、代扣代交水電費(fèi)及逾期的滯納金。２００１年４月至７月，一諾公司應(yīng)繳納水電費(fèi)１５４３．２０元，物業(yè)管理費(fèi)２２９６．００元，滯納金１１５．１０元。然而２００１年５月３日，一諾公司總經(jīng)理李某發(fā)現(xiàn)有人在該公司入室偷竊并報(bào)案。當(dāng)三友物業(yè)向一諾公司索收物業(yè)管理等費(fèi)用時(shí)，一諾公司以三友公司單方違約，未履行治安管理職責(zé)為由，拒絕交納水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，雙方發(fā)生糾紛。三友物業(yè)因一諾公司拒付所欠費(fèi)用，將其訴至法院。
海口市振東區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，三友物業(yè)是靜安園小區(qū)的物業(yè)管理者，一諾公司是該小區(qū)的住戶，雙方形成物業(yè)管理法律關(guān)系。三友物業(yè)依據(jù)《海南省收費(fèi)許可證》和《規(guī)定》向一諾公司收取水電費(fèi)和有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)用，合理合法，應(yīng)予支持。一諾公司無(wú)任何證據(jù)證明三友公司沒有正常履行包括保安值勤在內(nèi)的物業(yè)管理義務(wù)，即不能證明其財(cái)產(chǎn)被竊時(shí)，三友物業(yè)在履行保安值勤活動(dòng)中存在過(guò)錯(cuò)行為，故一諾公司以三友物業(yè)未履行治安管理職責(zé)，致使其多次財(cái)產(chǎn)被盜為由，拒不交納水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，舉無(wú)實(shí)據(jù)且沒有法律依據(jù)，不予支持。遂判決：一諾公司支付三友物業(yè)水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、滯納金共３９３２．７０元，案件受理費(fèi)由一諾公司承擔(dān)。
一諾公司不服一審判決，向海口市中級(jí)法院上訴稱：其一，原審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，一方面查明有人入室偷竊并報(bào)案、３名少年入園偷狗等事實(shí)，一方面又稱無(wú)任何證據(jù)證明物業(yè)公司沒有正常履行包括保安在內(nèi)的物業(yè)管理義務(wù)，自相矛盾；其二，依照《海南省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，因物業(yè)公司沒有建立健全治安管理制度或保安人員違反保安崗位責(zé)任制度，造成業(yè)主或使用人損失的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，因此業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)于法有據(jù)；其三，三友物業(yè)管理嚴(yán)重失職及小區(qū)治安狀況混亂是造成業(yè)主被盜的直接原因，物業(yè)公司的上述行為已構(gòu)成單方違約，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的相應(yīng)責(zé)任。
海口市中級(jí)人民法院終審認(rèn)為，物業(yè)公司收費(fèi)是其合法權(quán)利，業(yè)主理應(yīng)支付相關(guān)費(fèi)用，三友物業(yè)應(yīng)按《海南省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的服務(wù)項(xiàng)目，提供符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，其中保安服務(wù)對(duì)住戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全尤其重要。一諾公司發(fā)現(xiàn)有人入室偷竊以及小區(qū)內(nèi)發(fā)生外人入園偷狗事件，與三友物業(yè)履行保安值勤的物業(yè)管理義務(wù)不當(dāng)有直接關(guān)系，屬于物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量瑕疵的違約。一諾公司以此為由拒交相關(guān)費(fèi)用，屬于行使雙方合同履行中抗辯權(quán)的行為。但該抗辯權(quán)行使范圍應(yīng)當(dāng)與三友物業(yè)違約程度相對(duì)應(yīng)。據(jù)此，法院終審判決，三友物業(yè)應(yīng)酌情減收物業(yè)管理費(fèi)１０％，以承擔(dān)部分違約責(zé)任，訴訟費(fèi)亦由二者分別承擔(dān)。
至此，長(zhǎng)達(dá)一年多的小區(qū)物業(yè)糾紛案隨著該案的終審，宣告結(jié)束。
