【案例要旨】 隨著城市房地產(chǎn)市場建設(shè)的發(fā)展，商品房物業(yè)管理糾紛案件大量增加，其中，商品住宅房維修基金管理使用糾紛案件作為一種新類型的案件，由于一段時(shí)期有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)對此缺乏明確的規(guī)定，在審判實(shí)踐中法律適用也不盡統(tǒng)一。尤其是商品住宅房業(yè)主的訴訟
【案例要旨】
隨著城市房地產(chǎn)市場建設(shè)的發(fā)展，商品房物業(yè)管理糾紛案件大量增加，其中，商品住宅房維修基金管理使用糾紛案件作為一種新類型的案件，由于一段時(shí)期有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)對此缺乏明確的規(guī)定，在審判實(shí)踐中法律適用也不盡統(tǒng)一。尤其是商品住宅房業(yè)主的訴訟主體資格，更是此類案件中最具爭議的問題。本案一、二審和再審均認(rèn)為，商品住宅房業(yè)主不能成為維修基金管理使用糾紛的訴訟主體。此種認(rèn)定，對審理此類案件具有一定的借鑒意義。
【案情簡介】
1992年，蔣麟與上海儀電置業(yè)發(fā)展公司（以下簡稱“儀電置業(yè)公司”）的前身上海市儀表電子系統(tǒng)房地產(chǎn)公司（以下簡稱“儀電房地產(chǎn)公司”）簽訂參建協(xié)議一份，雙方約定蔣麟?yún)⒔ū臼醒影参髀?73號（南）1801室高層住房一套。1993年6月25日，蔣麟一次性付清全部房款及稅款，并按儀電房地產(chǎn)公司的要求支付了該房維修基金15,186.16元。同年7月9日，蔣麟與上海儀房物業(yè)有限公司（以下簡稱“儀房物業(yè)公司”）訂立《延西高層私房委托代管協(xié)議書》一份，雙方約定，蔣麟將上述房屋自1993年7月起委托儀房物業(yè)公司管理；儀房物業(yè)公司按規(guī)定需按每平方米187.64元一次性收取維修基金人民幣22,779.50元（合同注明：此款已由本公司付訖，故不再收取）。1995年，蔣麟取得上述房屋的所有權(quán)證。2001年4月24日，儀電房地產(chǎn)公司將其從蔣麟收取的維修基金人民幣15,186.16元匯入儀房物業(yè)公司帳戶內(nèi)。同年4月，蔣麟將上述房屋出售給他人，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)其帳戶名下無維修基金。經(jīng)交涉不成，蔣麟遂訴至法院，要求儀電房地產(chǎn)公司返還其超額收取的維修基金10,823.04元及其利息損失12,156.44元，并要求該公司將應(yīng)收取的維修基金4,363.10元及其利息一并存入蔣麟所購房屋維修基金專用帳戶。訴訟中，儀房物業(yè)公司被追加為共同被告。該案一審判決基本支持了蔣麟的訴訟請求。判決后，儀電房地產(chǎn)公司及儀房物業(yè)公司不服，提起上訴。二審判決改判對蔣麟的訴訟請求不予支持。
上述案件判決生效后，蔣麟于2002年4月又以要求判令儀電置業(yè)公司將侵占挪用維修基金15,186.16元的利息等付至其維修基金專用帳戶為由，訴至法院。本案一、二審均以前案生效判決為依據(jù)，判決對蔣麟的訴訟請求不予支持。
抗訴機(jī)關(guān)以前案并未對蔣麟要求將維修基金利息存入其專用帳戶的訴請進(jìn)行判決，本案中蔣麟訴訟請求于法有據(jù)為由，向本院提起抗訴。
【審判結(jié)論】
一審判決：
一、蔣麟要求上海儀電置業(yè)發(fā)展公司將占用本市延安西路973號（南）1801室維修基金人民幣15,186.16的利息（自1993年6月25日起至2001年4月24日止，按中國人民銀行同期個(gè)人定期儲蓄存款利率計(jì)算）計(jì)人民幣14,346.37元交納至本市延安西路973號（南）1801室房屋維修基金帳戶蔣麟分帳戶內(nèi)的訴訟請求，不予支持。
二、將蔣麟要求上海儀電置業(yè)發(fā)展公司將上述利息人民幣14,346.37元的利息（自2001年4月25日起至實(shí)際付款之日止，按中國人民銀行同期個(gè)人定期儲蓄存款利率計(jì)算）交納至本市延安西路973號（南）1801室房屋維修基金帳戶蔣麟分帳戶內(nèi)的訴訟請求，不予支持。
二審判決：駁回上訴，維持原判。
再審判決：維持原二審判決。
【評析意見】
本案爭議的焦點(diǎn)是,業(yè)主蔣麟是否有權(quán)要求儀電置業(yè)公司將其交付的房屋維修基金的本息存入其居住房屋維修基金專用帳戶。
（一）業(yè)主委員會是維修基金的管理責(zé)任人。關(guān)于維修基金的管理和使用，1994年4月起施行的建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及1997年7月1日起施行的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，均有明文規(guī)定。其中《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條規(guī)定：“住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會的名義存入金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)取利息。物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)按幢立帳，按戶核算”。按照該規(guī)定，接收維修基金的主體是業(yè)主委員會。而業(yè)主委員會則是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。依據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在小區(qū)業(yè)主委員會成立前，本案儀電置業(yè)公司收取業(yè)主的維修基金，繳付小區(qū)物業(yè)公司托管，并由物業(yè)公司提供管業(yè)服務(wù)，此屬前期物業(yè)管理。俟小區(qū)業(yè)主委員會成立后，才由業(yè)主委員會自行管理。因此，只有業(yè)主委員會才是維修基金的管理責(zé)任人。
（二）房屋維修基金糾紛的訴訟主體應(yīng)當(dāng)是業(yè)主委員會。業(yè)主對房屋維修基金的管理、使用有異議，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會這一隸屬業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)出面，向住宅出售單位即房產(chǎn)商主張解決。本案中，蔣麟作為業(yè)主，其并非對房屋維修基金在具體使用過程中的問題主張權(quán)利，而是對房產(chǎn)商是否按規(guī)定和雙方約定將其繳納的維修基金存入指定帳戶提起訴訟，故本案的房屋維修基金糾紛并不屬于入帳后的具體使用問題，在訴訟主體上，業(yè)主蔣麟并不適格，而應(yīng)通過業(yè)主委員會，由后者主張權(quán)利。值得注意的是，2003年9月1日起施行的國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，對業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)均作出了明確的規(guī)定。業(yè)主若對居住物業(yè)管理有異議，可向業(yè)主大會或向業(yè)主大會已經(jīng)授權(quán)的業(yè)主委員會尋求幫助，并由業(yè)主委員會主張異議。可見，本案對維修基金糾紛訴訟主體的認(rèn)定與此規(guī)定是相一致的。
作者：姜國幸，審監(jiān)庭審判員
