一、前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理的糾紛一般集中在以下兩種： (1) 業(yè)主以其未簽訂前期物業(yè)管理合同為由而拒絕履行合同。 案例：某業(yè)主入住新購房產(chǎn)后，以前期物業(yè)管理合同是房產(chǎn)商而非其與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，對(duì)其不發(fā)生效力為由，拒絕繳付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)在多次
一、前期物業(yè)管理
前期物業(yè)管理的糾紛一般集中在以下兩種：
(1) 業(yè)主以其未簽訂前期物業(yè)管理合同為由而拒絕履行合同。
案例：某業(yè)主入住新購房產(chǎn)后，以前期物業(yè)管理合同是房產(chǎn)商而非其與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，對(duì)其不發(fā)生效力為由，拒絕繳付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)在多次催討不成情況下，向法院提出訴訟，法院判決該業(yè)主按照前期物業(yè)管理合同的約定繳付物業(yè)管理費(fèi)。
法理分析：前期物業(yè)管理合同是指在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理而與其簽訂的合同。它不同于普通物業(yè)管理合同是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，而是由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。這是因?yàn)椋谇捌谖飿I(yè)管理期間，由于業(yè)主入住率尚不能達(dá)到法規(guī)、條例規(guī)定的成立業(yè)主自治組織(業(yè)主委員會(huì))的標(biāo)準(zhǔn)，作為此時(shí)物業(yè)最大業(yè)主的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為維護(hù)整個(gè)物業(yè)的正常運(yùn)作，代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，其效力及于已入住的業(yè)主和尚未入住的業(yè)主。在實(shí)務(wù)中，房產(chǎn)開發(fā)商在與業(yè)主簽訂購房合同時(shí)，往往將已經(jīng)簽訂的前期物業(yè)管理合同作為購房合同的附件(《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》將其規(guī)定為 應(yīng)當(dāng) )，這樣，業(yè)主實(shí)際上已對(duì)前期物業(yè)管理合同作出了接受承諾。本案中，由于前期物業(yè)管理合同的特殊性，該業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由并不成立，在享受了物業(yè)管理服務(wù)后，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。
(2)物業(yè)管理企業(yè)利用前期物業(yè)管理的特殊性侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。
案例：某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與某物業(yè)管理企業(yè)(系由該房產(chǎn)企業(yè)設(shè)立)簽訂前期物業(yè)管理合同，委托該物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，委托期限為8年，每平方米收費(fèi)2.5元(同等物業(yè)收費(fèi)1.2元)。業(yè)主相繼入住后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理混亂，物業(yè)服務(wù)差，收費(fèi)相比同等其它物業(yè)高出許多，業(yè)主因此不滿，矛盾糾紛不斷產(chǎn)生。
法理分析：根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、條例，前期物業(yè)管理合同的期限，應(yīng)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效為止。本案中，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與由其自身設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置了長達(dá)8年的委托管理期限，顯然是侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，與前期物業(yè)管理合同的期限，應(yīng)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效為止的規(guī)定也相違背，該約定當(dāng)然無效。但必須指出的是，有些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)利用了前期物業(yè)管理合同的期限應(yīng)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效為止的規(guī)定，阻擾業(yè)主委員會(huì)的成立，從而達(dá)到長期霸占物業(yè)管理，侵犯業(yè)主合法權(quán)益的目的。因此，有必要在今后的物業(yè)管理專項(xiàng)立法中，規(guī)定前期物業(yè)管理的最長期限(2-3年)，以堵塞漏洞。另外，由于業(yè)主沒有實(shí)際參與前期物業(yè)管理合同的簽訂，不排除開發(fā)商與前期物業(yè)管理企業(yè)在合同其它事項(xiàng)中作出有損業(yè)主利益的約定，如上述案例中對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的約定。對(duì)此，筆者認(rèn)為，可參照《合同法》中有關(guān)格式條款的規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)商首先有義務(wù)提請(qǐng)業(yè)主注意相關(guān)條款，并按照對(duì)方要求對(duì)該些條款作出說明;其次，條款中有違反《合同法》第五十二條、第五十三條規(guī)定情形的，該條款當(dāng)然無效;對(duì)條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)作出對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商和前期物業(yè)管理企業(yè)不利的解釋，以維護(hù)作為弱勢(shì)一方業(yè)主的權(quán)益。
二、物業(yè)管理企業(yè)是否有權(quán)停水、停電
案例：家住某某大廈的張女士因不滿物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)而拒交管理費(fèi)達(dá)半年之久，物業(yè)公司在多次催討不成的情況下，將張女士家的水停了，若干天后，又將電停了。張女士遂向法院提出訴訟，要求物業(yè)公司停止侵權(quán)行為，并賠償相應(yīng)損失，物業(yè)公司提出反訴，要求張女士支付物業(yè)管理費(fèi)。法院判決認(rèn)為，物業(yè)公司是不恰當(dāng)?shù)男惺沽俗约旱目罐q權(quán)，由于其不是管理水、電的相應(yīng)職能部門，無權(quán)停止向張女士家供水、電，故物業(yè)公司停止供水、供電的行為系對(duì)張女士的侵權(quán)，應(yīng)停止侵害并賠償相應(yīng)損失。
法理分析：物業(yè)內(nèi)的水、電供應(yīng)是由相關(guān)的供水、供電部門負(fù)責(zé)的，作為物業(yè)管理服務(wù)單位的物業(yè)管理企業(yè)是無權(quán)擅自停止對(duì)業(yè)主日常生活至關(guān)重要的水、電供應(yīng)，否則即是對(duì)業(yè)主的侵權(quán)。在實(shí)務(wù)中，物業(yè)管理企業(yè)往往受有關(guān)部門委托代其收取水、電費(fèi)，但也只是代收費(fèi)用而已，有關(guān)部門并未授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)能停止對(duì)業(yè)主供水、供電。因此，物業(yè)管理企業(yè)停止對(duì)業(yè)主供水、供電，沒有任何法定或約定的授權(quán)，如果造成業(yè)主損失，即構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
三、業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)受到損害，物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任
案例：夏某某系上海市 康橋半島 小區(qū)業(yè)主， 新獨(dú)院 公司為該小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)。2001年5月7日下午，楊冰等人因在夏某某處觀看房屋裝修而與夏某某及其家人產(chǎn)生糾紛。在小區(qū)保安聞?dòng)嵹s來隨同夏某某尋找楊冰等人時(shí)，一群打手沖來將夏父打成重傷，并將夏某某所有一輛轎車砸壞。夏某某等人遂提出訴訟，認(rèn)為 新獨(dú)院 公司違約，沒有盡到保安責(zé)任，要求 新獨(dú)院 公司賠償醫(yī)療費(fèi)用、傷殘損害費(fèi)及轎車損失費(fèi)用。一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《維修管理公約》未明確 新獨(dú)院 公司對(duì)夏某某等在小區(qū)內(nèi)遭受的人身、財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任， 新獨(dú)院 公司也未曾承諾確保業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。故 新獨(dú)院 公司只承擔(dān)一般意義上的保安責(zé)任。綜合現(xiàn)有證據(jù)， 新獨(dú)院 公司的保安人員已完成了《維修管理公約》所約定的保安責(zé)任，未構(gòu)成違約，故判決駁回夏某某等人的訴訟。夏某某等人不服，提出上訴。二審法院認(rèn)為在雙方?jīng)]有就保安義務(wù)作特別約定的情況下，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)保安注意義務(wù)，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，可以證明 新獨(dú)院 公司已盡到保安注意義務(wù)，故對(duì)夏某某等人要求 新獨(dú)院 公司賠償?shù)恼?qǐng)求難以支持，判決維持原判。
