一、物業(yè)管理糾紛的類(lèi)型及其特征 實(shí)踐中，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛可以分為這樣三種類(lèi)型： （一）基于物業(yè)管理合同的糾紛 依據(jù)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之前簽訂的或者由業(yè)主委員會(huì)于專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)公司承擔(dān)安全及
一、物業(yè)管理糾紛的類(lèi)型及其特征
實(shí)踐中，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛可以分為這樣三種類(lèi)型：
（一）基于物業(yè)管理合同的糾紛
依據(jù)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之前簽訂的或者由業(yè)主委員會(huì)于專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)公司承擔(dān)安全及服務(wù)義務(wù)。如果物業(yè)管理公司顛倒市場(chǎng)主體的位置和不履行應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，管而不理，致使業(yè)主享受不到繳費(fèi)后的服務(wù)?；蛘?，業(yè)主因?yàn)榉N種原因拒繳物業(yè)管理費(fèi)。這些都可能引起糾紛。而且，由于我國(guó)目前物業(yè)管理市場(chǎng)體制發(fā)展不成熟，主要是物業(yè)管理公司不作為導(dǎo)致糾紛發(fā)生，進(jìn)而引發(fā)各種極端事件。
根據(jù)最高人民法院2000年法發(fā)[2000]26號(hào)文件即《民事案件案由規(guī)定（試行）》第一部分的規(guī)定，這類(lèi)糾紛本質(zhì)上屬于合同糾紛。應(yīng)當(dāng)按照合同法等相關(guān)法律進(jìn)行處理。
（二）物業(yè)管理公司侵犯業(yè)主權(quán)益的糾紛
第一種類(lèi)型中，物業(yè)管理公司也侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，但因?yàn)槭且驗(yàn)榛谖飿I(yè)管理合同發(fā)生，而且往往是消極侵權(quán)，所以將其單列。第二種類(lèi)型特指，物業(yè)管理公司的積極侵權(quán)行為引起的糾紛。例如侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)，阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，侵占業(yè)主共有房產(chǎn)等等。
這類(lèi)糾紛一般與物業(yè)管理服務(wù)合同的履行沒(méi)有直接關(guān)系，屬于一般侵權(quán)糾紛，最高院《民事案件案由規(guī)定（試行）》講物業(yè)管理糾紛不加區(qū)別地規(guī)定為合同糾紛欠妥。當(dāng)然，第一類(lèi)和第二類(lèi)往往會(huì)同時(shí)發(fā)生，出現(xiàn)競(jìng)合的現(xiàn)象。根據(jù)民法通則的規(guī)定，當(dāng)事人由選擇權(quán)。
（三）開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引起的糾紛
業(yè)主入主后，還可能出現(xiàn)公攤面積不清、房屋質(zhì)量不合格或不符合約定、開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房過(guò)程中的許多承諾未能按時(shí)兌現(xiàn)……嚴(yán)格地講，這類(lèi)糾紛與物業(yè)管理公司沒(méi)有直接關(guān)系，而屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛。但是因?yàn)檫@些問(wèn)題往往是在業(yè)主入住以后出現(xiàn)，而且物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理負(fù)有責(zé)任。故將此類(lèi)糾紛也納入物業(yè)管理糾紛中來(lái)一并研究。
二、糾紛發(fā)生的原因
業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛可能因各種具體原因而發(fā)生，但從根本上說(shuō)，主要是由于以下幾個(gè)原因：
（一）我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理模式弊端是重要原因
物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治管理的活動(dòng)，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)特別是共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的活動(dòng)。業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然地享有物業(yè)的管理權(quán)，業(yè)主有權(quán)決定是否聘請(qǐng)、聘請(qǐng)哪家物業(yè)管理公司；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業(yè)管理的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化成為一種趨勢(shì)，但即使如此，從物業(yè)管理公司角度看，物業(yè)管理也是一種服務(wù)，是接受委托、按照業(yè)主的要求提供服務(wù)的一種活動(dòng)。但實(shí)際上，一方面，幾乎所有的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章均規(guī)定業(yè)主需要聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，而且大都用很長(zhǎng)的章節(jié)來(lái)規(guī)定物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)，甚至連業(yè)主委員會(huì)的成立都需要物業(yè)公司參與。另一方面，物業(yè)管理公司不能正確把握自己的“定位”，經(jīng)常人為造成主仆顛倒和概念混淆,把所管理的小區(qū)當(dāng)作自己的“獨(dú)立王國(guó)”，侵害業(yè)主權(quán)益。
（二）我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)管理模式固然是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的重要原因，但因?yàn)槲飿I(yè)管理模式的形成與國(guó)家相關(guān)法制的健全有莫大的關(guān)系，所以進(jìn)一步，應(yīng)當(dāng)看到我國(guó)物業(yè)管理方面的法制不健全是糾紛多發(fā)又難處理的主要原因。
2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)后正式對(duì)外公布，并于9月1日起正式實(shí)施。這是我國(guó)第一部物業(yè)管理的專(zhuān)門(mén)法規(guī)，此前僅有建設(shè)部1994年的33號(hào)令，以及一些地方性法規(guī)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范，1995年的《城市房地產(chǎn)管理法》未涉及物業(yè)管理的規(guī)范。
物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)，由于法律規(guī)范未能對(duì)物業(yè)管理中各方包括物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及政府部門(mén)的法律關(guān)系做出明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和一般業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)存在很大的錯(cuò)位。物業(yè)管理公司往往有越位之舉，或直接侵犯業(yè)主權(quán)利，或者違反了法律，例如物業(yè)公司強(qiáng)制拆除小區(qū)內(nèi)違章建筑等；業(yè)主一方也經(jīng)常因?yàn)檎矫婊蛘咂渌麡I(yè)主侵犯自己權(quán)利而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，比如，鄰居之間因相鄰關(guān)系發(fā)生糾紛，不適當(dāng)?shù)匾晕飿I(yè)公司為被告起訴等等。
綜上所述，物業(yè)管理糾紛的多發(fā)根本的原因在于人們對(duì)于物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，各方當(dāng)事人法律地位不明確，而這些又是現(xiàn)有的物業(yè)管理模式以及相關(guān)法律規(guī)范不健全尤其是對(duì)物業(yè)管理中各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)定不明確導(dǎo)致的。
三、物業(yè)管理法律關(guān)系分析
研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過(guò)完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法，采用促進(jìn)自覺(jué)守法綜合措施，來(lái)針對(duì)性地解決中國(guó)現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類(lèi)主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)的矛盾問(wèn)題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對(duì)建立穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應(yīng)。
物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體包括業(yè)主（物業(yè)所有人）及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)的行政機(jī)關(guān)。
（一）物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系：
物業(yè)公司是在工商部門(mén)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主委員會(huì)（或管理委員會(huì)）的聘請(qǐng)委托，依照有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和物業(yè)管理合同，實(shí)施管理服務(wù)的企業(yè)。
而業(yè)主委員會(huì)則是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉產(chǎn)生的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。
可見(jiàn)，物業(yè)公司與業(yè)主之間是一種委托合同關(guān)系或者服務(wù)提供商與消費(fèi)者的關(guān)系，而且這種關(guān)系的發(fā)生以業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的選聘為前提。
這二者的關(guān)系具體表現(xiàn)就是各自根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理合同的約定而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例）對(duì)二者的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容有詳細(xì)規(guī)定。
一言蔽之，業(yè)主是小區(qū)的主人，對(duì)物業(yè)的管理權(quán)首先屬于業(yè)主（以業(yè)主委員會(huì)為代表），物業(yè)管理公司是業(yè)主聘請(qǐng)的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規(guī)定為業(yè)主提供管理服務(wù)，收取業(yè)主的管理費(fèi)用，未經(jīng)業(yè)主同意委托的事項(xiàng)，物業(yè)管理公司不能去隨便插手。
（二）物業(yè)管理公司的管理與政府管理的關(guān)系：
一方面，物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)行政部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)以及住宅小區(qū)所在地政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)同意實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化
