案例1 不交物業(yè)費(fèi) 16名業(yè)主被拘 2005年10月30日，北京市朝陽區(qū)法院98名執(zhí)行法官和法警分6路前往歐陸經(jīng)典、芍藥居等13個(gè)小區(qū)，采
案例1
不交物業(yè)費(fèi) 16名業(yè)主被拘
2005年10月30日，北京市朝陽區(qū)法院98名執(zhí)行法官和法警分6路前往歐陸經(jīng)典、芍藥居等13個(gè)小區(qū)，采取“堵被窩”的方式對57戶長年拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，對16人進(jìn)行了司法拘留。據(jù)悉，被執(zhí)行人均是長時(shí)間不交納物業(yè)費(fèi)，并在物業(yè)起訴、法院判決生效的情況下仍不履行的業(yè)主。
據(jù)介紹，此次共對12名拒不執(zhí)行法院判決和4名妨礙公務(wù)的人員處以15天司法拘留，并處1000元罰款。另有10名業(yè)主主動(dòng)交納了物業(yè)費(fèi)，合計(jì)1.7萬元，其中7人由于拖欠時(shí)間過長而被處以1000元罰款。
案例2
朱明瑛拖欠物業(yè)費(fèi)一審敗訴
2005年11月，北京朝陽區(qū)人民法院對北京建國物業(yè)管理有限公司告歌唱家朱明瑛拖欠物業(yè)費(fèi)一案作出判決：朱明瑛一審敗訴。朱明瑛的代理律師陳旭律師表示，對此判決不同意，將提出上訴。
早在2004年11月，建國物業(yè)就以朱明瑛拖欠物業(yè)費(fèi)為由將其告上法庭，2005年6月，建國物業(yè)撤訴，當(dāng)時(shí)這起明星物業(yè)糾紛被看做是告一段落，甚至被認(rèn)為是業(yè)主反抗物業(yè)公司的勝利。但就在2005年10月18日，建國物業(yè)再次以同樣的理由對朱明瑛提出訴訟。此次庭審中，原告和被告對北京建國物業(yè)公司在2004年5月21日至今對小區(qū)包括朱明瑛在內(nèi)的業(yè)主提供的事實(shí)服務(wù)都沒有異議，雙方爭議的焦點(diǎn)在于北京建國物業(yè)公司與清鏡明湖小區(qū)的物業(yè)管理委員會(huì)簽訂的《臨時(shí)物業(yè)管理協(xié)議》及其補(bǔ)充說明是否具有合法性。
建設(shè)部
將采取措施規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理
據(jù)建設(shè)部部長汪光燾介紹，2006年，國家將建立健全住房專項(xiàng)維修資金制度，規(guī)范維修資金的歸集、管理和使用，保障住房的維修和正常使用。另外，還要啟動(dòng)實(shí)施物業(yè)管理師等執(zhí)業(yè)資格制度。
汪光燾說，要認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，堅(jiān)持物業(yè)管理的市場化方向，鼓勵(lì)公平競爭，建立健全質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理價(jià)格機(jī)制，引導(dǎo)和監(jiān)督各方履行物業(yè)服務(wù)合同。深化城市公房和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位住房維修管理的市場化、社會(huì)化改革。
法院
物業(yè)糾紛案欠費(fèi)占九成
據(jù)朝陽區(qū)法院立案庭庭長郎團(tuán)聚介紹，近幾年，物業(yè)管理糾紛增長極快，從2002年194件升至2004年的1895件，此類案件兩年激增了近9倍。2005年漲幅也達(dá)到了43%，由2004年的1895件上升到2005年的2713件。而在朝陽區(qū)法院審結(jié)的2140件物業(yè)管理糾紛案件中，物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)的為2021件，占到此類案件的九成以上。郎團(tuán)聚分析認(rèn)為，之所以這類案件激增，關(guān)鍵就是立法不完備。
人大代表
給物業(yè)公司入市設(shè)個(gè)門檻
在一次市人大常委會(huì)內(nèi)務(wù)司法辦公室召開的座談會(huì)上，徐世虹代表說，與其投入那么大的精力鼓勵(lì)成立業(yè)主委員會(huì)來維權(quán)，不如下大力氣想辦法規(guī)范對物業(yè)公司和開發(fā)商的管理。張?jiān)糯碚J(rèn)為，之所以有一些消費(fèi)者接受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)后不交物業(yè)費(fèi)，根源在于“沒有選擇物業(yè)公司的權(quán)利”。所以，他建議，要盡快建立完善的物業(yè)公司市場準(zhǔn)入制度；每年對物業(yè)公司進(jìn)行公開的評(píng)議和審查；盡快制定一系列標(biāo)準(zhǔn)如收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)公司的服務(wù)有據(jù)可查，有規(guī)可依。同時(shí)，要盡快制定針對開發(fā)商的懲戒制度。
律師
建議推行“無會(huì)即無費(fèi)”制度
北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)秦兵律師認(rèn)為，成立業(yè)委會(huì)并且通過業(yè)委會(huì)選擇物業(yè)服務(wù)，那么是否請物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、請哪家物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)由全體業(yè)主決定，是業(yè)主共同選擇、共同付費(fèi)、共同受益的集體消費(fèi)行為，而能代表全體業(yè)主的這個(gè)組織，只有業(yè)委會(huì)！從國際社會(huì)上近百年來的經(jīng)驗(yàn)可以看出，業(yè)委會(huì)是保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的最有效組織形式。
秦兵律師指出，通過建立這種“無會(huì)即無費(fèi)”的制度，也可以實(shí)現(xiàn)業(yè)委會(huì)的快速成立。目前，在實(shí)際中成立業(yè)委會(huì)是一件很困難的事情：首先就是物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的干涉和阻礙，他們已經(jīng)意識(shí)到一旦業(yè)委會(huì)成立，其管理地位勢必會(huì)受到影響，擔(dān)心因服務(wù)質(zhì)量差而被解聘，所以就會(huì)千方百計(jì)設(shè)置障礙，如禁止業(yè)主張貼公告，阻撓業(yè)主聚會(huì)等等，以破壞業(yè)委會(huì)的成立。
沒有業(yè)委會(huì)，業(yè)主們根本無法行使其公共權(quán)利，“無權(quán)利即無費(fèi)用”——既然業(yè)主們無法行使公共權(quán)利，自然就不必支付費(fèi)用。從實(shí)際中來看，一旦無人付費(fèi)，那么物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)為了及時(shí)獲得自己的報(bào)酬，就有可能協(xié)助業(yè)主盡快成立業(yè)委會(huì)。
新規(guī)
物業(yè)公司可依法追繳物業(yè)費(fèi)
《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
該辦法還明確，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。裝修管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)管理。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與裝修人和裝飾裝修企業(yè)在裝修服務(wù)協(xié)議中進(jìn)行約定。
但是，經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為0.55元／建筑平方米／月，不得上浮，下調(diào)不限。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由市價(jià)格主管部門制定基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度，兩年公布一次。
提醒
物業(yè)費(fèi)按實(shí)測建筑面積收
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)根據(jù)房屋的實(shí)測建筑面積數(shù)收取。購房人購房時(shí)與出賣人簽訂了購房合同，對于期房來說，購房合同中約定的建筑面積為暫測面積，期房建成交付時(shí)，出賣人應(yīng)向購房人提供該房屋的實(shí)測建筑面積；對于現(xiàn)房來說，購房合同約定中的建筑面積應(yīng)為該房屋的實(shí)測建筑面積。購房人應(yīng)根據(jù)房屋的實(shí)測面積數(shù)向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。
