為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實踐，就當前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關(guān)問題，提出如下意見。 一、關(guān)于適
為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實踐，就當前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關(guān)問題，提出如下意見。
一、關(guān)于適用范圍
1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。
現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務(wù)等同于前款中的業(yè)主。
2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。
3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。
4、業(yè)主與業(yè)主團體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當事人應(yīng)當向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>
5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。
二、關(guān)于管轄
6、當事人一方違反物業(yè)服務(wù)合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。
三、關(guān)于訴訟主體
7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：
(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的;
(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的;
(3)物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的;
(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。
業(yè)主委員會的成立應(yīng)當符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。
8、業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。
業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。
9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權(quán)益僅涉及單個業(yè)主或部分業(yè)主的，應(yīng)當由單個業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。
10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準許。
11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：
(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同的;
(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系的;
(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的;
(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。
在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。
12、因前期物業(yè)服務(wù)發(fā)生糾紛的，業(yè)主應(yīng)以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)以實際提供物業(yè)服務(wù)的單位為被告。
四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力
13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認其所簽物業(yè)服務(wù)合同的效力。
14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，違規(guī)將物業(yè)服務(wù)全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)支付適當?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費用。
15、物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應(yīng)的民事責任。
物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。
16、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務(wù)合同的，不予支持。
五、關(guān)于管理權(quán)糾紛
17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同行使管理權(quán)。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔民事責任。
18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益。
19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設(shè)施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復(fù)原狀，并賠償相應(yīng)損失。
20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物，構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。
21、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設(shè)施設(shè)備或構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔相應(yīng)的民事責任。
六、關(guān)于管理費糾紛
22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費用：
(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目和質(zhì)量與合同約定標準差距明顯的;
(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費的。
23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費用的，一般不予支持。
24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。
雙方當事人沒有約定物業(yè)服務(wù)收費標準的，法院可參照政府規(guī)定收費標準或同類物業(yè)服務(wù)項目收費標準確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費用。
25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費方的請求予以適當調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過欠費金額。
26、審理追索物業(yè)服務(wù)費案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認定其在持續(xù)主張權(quán)利。
27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。
