這兩年來(lái)，法院受理的物業(yè)糾紛訴訟逐年增多，物業(yè)管理在實(shí)施與運(yùn)作之中不斷地顯露出業(yè)主與物業(yè)管理者之間的各種糾紛。 在我國(guó)，物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)中新生的組成部分，也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。隨著近期物業(yè)糾紛事件頻頻在媒體曝光，這一問(wèn)題成為大眾
這兩年來(lái)，法院受理的物業(yè)糾紛訴訟逐年增多，物業(yè)管理在實(shí)施與運(yùn)作之中不斷地顯露出業(yè)主與物業(yè)管理者之間的各種糾紛。
在我國(guó)，物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)中新生的組成部分，也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。隨著近期物業(yè)糾紛事件頻頻在媒體曝光，這一問(wèn)題成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。這兩年來(lái)，法院受理的物業(yè)糾紛訴訟也逐年增多，一方當(dāng)事人為數(shù)十人、甚至數(shù)百人的集體訴訟也連續(xù)受理。
60%的糾紛原因：業(yè)主與物業(yè)公司之間未訂立合同
物業(yè)管理合同，是確立業(yè)主與物業(yè)公司各自權(quán)利義務(wù)的準(zhǔn)則。物業(yè)管理合同是物業(yè)管理者與房屋所有權(quán)人、使用人(統(tǒng)稱為業(yè)主)就對(duì)房屋、公共設(shè)施、公用設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地實(shí)施維護(hù)和管理達(dá)成的協(xié)議。這是一種提供勞務(wù)的委托合同。
1997年8月，建設(shè)部、國(guó)家工商局發(fā)布了《物業(yè)管理委托合同示范文本》，從而為訂立合同提供了參考依據(jù)。實(shí)施物業(yè)管理應(yīng)簽訂合同，但在審判實(shí)務(wù)中，法官們發(fā)現(xiàn)近60%的糾紛中業(yè)主與物業(yè)公司間未訂立合同。這種情況主要存在于居住小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)以及商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接問(wèn)題上。
未訂合同的原因 業(yè)主拒絕與物業(yè)公司訂立合同;未成立業(yè)主委員會(huì)而未訂立合同;物業(yè)公司管理晚于業(yè)主購(gòu)房入住時(shí)間未訂立物業(yè)合同事由是多樣的。首先是業(yè)主拒絕與物業(yè)公司訂立。像某物業(yè)管理中心起訴5名業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)。5被告是1998年城市危改時(shí)被強(qiáng)制拆遷安置到該小區(qū)。5名業(yè)主出于對(duì)拆遷分配房屋的地理位置、住房面積不滿，雖物業(yè)管理中心多次找他們交涉，他們拒不簽合同、不交物業(yè)費(fèi)，反而要求對(duì)方將自己遷回原址。
其次是居住小區(qū)或公寓未成立業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司無(wú)相應(yīng)的服務(wù)對(duì)應(yīng)主體，合同不能訂立。特別是高檔公寓住宅的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)由物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商后定價(jià)。若未成立業(yè)主委員會(huì)，則無(wú)法協(xié)商確訂物業(yè)費(fèi)，最終則造成物業(yè)公司自行定價(jià)。這就為日后有關(guān)物業(yè)費(fèi)價(jià)格高低及合理性，在業(yè)主與物業(yè)公司間埋下糾紛的伏筆。
此外還會(huì)因物業(yè)公司對(duì)房屋、公共設(shè)施的管理時(shí)間晚于業(yè)主購(gòu)房和入住時(shí)間造成未簽訂合同。
未訂書(shū)面物業(yè)合同是否可拒交物業(yè)費(fèi)?
由于未訂立物業(yè)合同，在雙方當(dāng)事人間缺少書(shū)面協(xié)議來(lái)確定權(quán)利與義務(wù)，訴訟中，業(yè)主們會(huì)以此作為抗辯理由而拒不同意補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)用。只要物業(yè)公司已經(jīng)為業(yè)主提供了服務(wù)管理行為，而業(yè)主們?cè)谌粘Ｉ钪薪邮芰宋飿I(yè)服務(wù)，這在業(yè)主與物業(yè)公司間已構(gòu)成事實(shí)上物業(yè)管理關(guān)系，發(fā)生了債權(quán)與債務(wù)，業(yè)主應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。倘若認(rèn)為物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，與實(shí)際物業(yè)管理水準(zhǔn)不符可提出異議，請(qǐng)法官一并審理。 糾紛多集中在 物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)雙方不一致、物業(yè)合同內(nèi)容不完備物業(yè)管理合同中，物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)是十分重要的條款，也是引起爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。目前，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有三種定價(jià)方式，即政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。在普通居民小區(qū)、危改、房改小區(qū)里，物業(yè)費(fèi)價(jià)格為政府定價(jià)，應(yīng)符合政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。高檔公寓住宅物業(yè)費(fèi)是由經(jīng)營(yíng)者定價(jià)，但應(yīng)由物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商。
物業(yè)管理合同內(nèi)容上不完備，條款用語(yǔ)含混，欠缺必備的約定內(nèi)容也是會(huì)給業(yè)主或物業(yè)公司帶來(lái)日后爭(zhēng)議的原因。故在訂立物業(yè)管理合同時(shí)，對(duì)合同中物業(yè)管理事項(xiàng)，管理的標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理費(fèi)的收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等條款應(yīng)一一審核、明確規(guī)定。只要有一方不履行合同義務(wù)，對(duì)方就有權(quán)以違約起訴，維護(hù)自己合法權(quán)益。
95%的案件顯示：業(yè)主狀告物業(yè)公司涉及業(yè)主委員會(huì)
法官們?cè)趯徖砦飿I(yè)糾紛案件中看到，95%以上的業(yè)主狀告物業(yè)公司案件中，業(yè)主委員會(huì)均無(wú)任何的作為，看不到業(yè)主委員會(huì)在為業(yè)主們合法權(quán)益保護(hù)上的功效，對(duì)物業(yè)管理上出現(xiàn)問(wèn)題置若罔聞。
業(yè)主委員會(huì)是在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人選成的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益的自治組織。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)選聘和解聘物業(yè)管理者，與之訂立合同，審定物業(yè)公司報(bào)送的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃，財(cái)務(wù)預(yù)、決算，聽(tīng)取業(yè)主們意見(jiàn)與建議。在法官們審理的案件里，不少糾紛涉及到業(yè)主委員會(huì)職能作用。因未成立業(yè)主委員會(huì)、缺乏對(duì)物業(yè)公司管理服務(wù)監(jiān)督機(jī)制，致使物業(yè)公司只顧收取費(fèi)用，不積極、全面地履行管理行為。如某物業(yè)公司狀告30余戶業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)案。經(jīng)庭審查證，糾紛起因是物業(yè)公司在春節(jié)放假期間，因雇用保潔員大多回家探親，十余天小區(qū)內(nèi)沒(méi)人清掃垃圾，衛(wèi)生環(huán)境極差，業(yè)主們才拒不交納保潔費(fèi)的。法官們判決業(yè)主們?cè)诳蹨p了部分保潔費(fèi)后補(bǔ)交。要根本解決此案糾紛，應(yīng)盡快成立業(yè)主委員會(huì)，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利作用，由其向物業(yè)公司提出限期改正意見(jiàn)，逾期可辭去物業(yè)公司的管理服務(wù)活動(dòng)。
居住小區(qū)不成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)某些應(yīng)當(dāng)協(xié)商定價(jià)的收費(fèi)項(xiàng)目無(wú)法確定。如對(duì)小區(qū)生活用熱水價(jià)格，根據(jù)市物價(jià)局的通知，生活熱水價(jià)格原則應(yīng)由供應(yīng)者與用戶協(xié)商而制訂。若未建業(yè)主委員會(huì)，熱水價(jià)格無(wú)從協(xié)議，而業(yè)主們又認(rèn)為物業(yè)公司單方定價(jià)偏高，供水時(shí)冷時(shí)熱，拒不交費(fèi)形成糾紛。
在住房走向商品化、社會(huì)化之后，建立專業(yè)化物業(yè)管理模式是必然的選擇，加大物業(yè)管理的立法力度，規(guī)范物業(yè)管理行為，是當(dāng)務(wù)之急。
