常州市市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理，凡未落實(shí)前期物業(yè)管理的新建住宅區(qū)不得投入使用。
配套設(shè)施不全的原有住宅小區(qū)按照"市組織整治、區(qū)落實(shí)管理"的原則，實(shí)施綜合整治，創(chuàng)造條件逐步實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，應(yīng)結(jié)合各自不同特點(diǎn)推行物業(yè)管理。
第五條 市房產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱市房管部門)是全市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)制訂物業(yè)管理規(guī)章制度，實(shí)施對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理，對(duì)全市物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)管，配合市物價(jià)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施監(jiān)督，處理重大的物業(yè)管理糾紛與投訴，依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中違反法律法規(guī)的行為等。
市物業(yè)管理中心接受市房管部門的委托，負(fù)責(zé)管理市區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金，監(jiān)督新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施的監(jiān)管工作，指導(dǎo)與推進(jìn)市區(qū)住房的社會(huì)化、市場(chǎng)化維修工作,組織實(shí)施原有住宅區(qū)的綜合整治。
各區(qū)政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)與監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的糾紛與投訴，會(huì)同市相關(guān)部門維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。
各區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱區(qū)房管部門)是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督。具體負(fù)責(zé)新建住宅區(qū)前期物業(yè)管理協(xié)議招投標(biāo)的監(jiān)管工作，會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)籌建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)與監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的日常工作，撤銷業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)的決定，受理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，協(xié)助市房管部門管理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
市發(fā)改委、建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、民政、環(huán)保、城管、園林、水利、公安、勞動(dòng)保障、地稅、工商、衛(wèi)生等行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)管理工作。
第六條 各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。
物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。物業(yè)管理企業(yè)崗位可按規(guī)定享受公益性崗位補(bǔ)貼。
第二章 業(yè)主自治管理
第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用執(zhí)行情況;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;
(二)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(四)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(五)按照合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(七)配合物業(yè)管理企業(yè)的管理與服務(wù)活動(dòng);
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第九條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)少于100戶的，物業(yè)管理的自治組織形式可以由業(yè)主自主決定。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)超過(guò)100戶的，可以按一定比例推選業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議(以下統(tǒng)稱為業(yè)主大會(huì))。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。
第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)入住率達(dá)50%以上的，或者入住率達(dá)30%以上、物業(yè)交付使用一年以上的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)所在地的區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由市房管部門根據(jù)該物業(yè)的區(qū)域規(guī)劃和共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃定。
第十二條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，具體計(jì)算規(guī)則由市房管部門制定。
第十三條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用執(zhí)行情況，按有關(guān)規(guī)定決定專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌方案;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事情;
