第一章 總 則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和《安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的住宅區(qū)。
非住宅區(qū)物業(yè)管理參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。
第三條 市房地產(chǎn)管理局(下稱物業(yè)管理主管部門)主管本市城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。
市建設(shè)、城管、物價(jià)、工商、交通、公安、環(huán)保、民政等部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處(鎮(zhèn))根據(jù)各自職責(zé)，共同做好城市住宅區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督與指導(dǎo)工作。
第二章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第四條 住宅區(qū)在交付使用后，入住率達(dá) 50%以上時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)向市物業(yè)管理主管部門申請(qǐng)，市物業(yè)管理主管部門會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鎮(zhèn))、前期物業(yè)管理企業(yè)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
老住宅區(qū)由市物業(yè)管理主管部門會(huì)同住宅區(qū)所在地街道辦事處(鎮(zhèn))組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第五條 業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)須有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方可舉行。
業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就提議的事項(xiàng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
第六條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)的決定，必須經(jīng)出席會(huì)議的業(yè)主所持投票權(quán)的半數(shù)以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)所作出的制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，維修資金的使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過(guò)。
第七條 業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任和委員組成，在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其數(shù)額為單數(shù)，一般最低不得少于5人。業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。
第八條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)業(yè)務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)業(yè)務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會(huì)議召開(kāi)7日前將會(huì)議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)由全體委員過(guò)半數(shù)以上出席方可舉行。業(yè)主委員會(huì)作出決定，采取少數(shù)服從多數(shù)原則。
第十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)訂立業(yè)主公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)等事項(xiàng)依法作出約定。
業(yè)主公約的示范文本;由市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一制定。業(yè)主大會(huì)可根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況修改、補(bǔ)充，并報(bào)市物業(yè)管理主管部門備案。
第十一條 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后生效。已生效的業(yè)主公約對(duì)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。
業(yè)主公約以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)業(yè)務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理，實(shí)行有償業(yè)務(wù)的企業(yè)。
第十四條 新成立的物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)市物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查合格，報(bào)省建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，并經(jīng)工商登記注冊(cè)后，方可從事物業(yè)管理工作。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
(一)根據(jù)法律、法規(guī)和物業(yè)業(yè)務(wù)合同，擬訂各項(xiàng)具體管理規(guī)定;
(二)根據(jù)物業(yè)業(yè)務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定實(shí)施物業(yè)管理，收取物業(yè)管理業(yè)務(wù)費(fèi)用;
(三)有權(quán)制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助實(shí)施物業(yè)管理;
(五)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和有償業(yè)務(wù)。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
(一)履行物業(yè)業(yè)務(wù)合同;
(二)接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督、檢查;
(三)制定住宅區(qū)物業(yè)管理年度計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目維修計(jì)劃;
(四)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應(yīng)及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告;
(五)接受市物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)行政主管部門及住宅區(qū)所在地街道辦事處(鎮(zhèn))的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施，超越業(yè)務(wù)合同約定范圍對(duì)業(yè)主開(kāi)展有償業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)務(wù)對(duì)象的同意。
第四章 物業(yè)的管理、使用與維護(hù)
第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約、選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)業(yè)務(wù)合同。前期物業(yè)業(yè)務(wù)合同至住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)業(yè)務(wù)合同生效時(shí)終止。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位與購(gòu)房戶簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)含前期物業(yè)業(yè)務(wù)合同的內(nèi)容。
第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位在新建住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，將公共配套設(shè)施及物業(yè)管理設(shè)施同步建設(shè)到位，工程竣工后，必須有物業(yè)管理主管部門參與綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的方可交付使用。
