第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》，結合我市實際，制定本規定。
第二條 本規定適用于福州市行政區域內的物業管理活動。
第三條 福州市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
縣(市、區)房地產行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責指導監督日常物業管理活動。
第四條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第五條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守社會公德、業主公約和業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第六條 業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。
物業管理區域是指只成立一個業主大會、相對獨立的、并由一個物業管理企業實施統一物業管理的區域。
物業管理區域的范圍原則上應以物業建設的宗地紅線圖、立項或者規劃批準的范圍確定。已實施物業管理的不同物業管理區域經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。
第七條 零散建設的未實施物業管理的區域可以由村(居)民委員會管理或者由物業所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的配合下，根據需要與合理原則劃定物業管理區域，逐步實行規范的物業管理。
第八條 在一個物業管理區域中，業主入住率達百分之五十以上，或者首套房屋交付使用滿兩年的，經百分之十以上業主或者建設單位書面提議，在縣(市、區)房地產行政主管部門的指導下，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)會同建設單位、業主代表組成首次業主大會會議籌備組，組織召開首次業主大會會議。
首次業主大會會議上業主的投票權按業主擁有房屋的建筑面積確定，以每平方米為一個投票權數，投票權數累加計算，不足一平方米的不計算。未售出房屋的建設單位所持的投票權最高不超過全部投票權的百分之三十。
首次業主大會會議之后業主的投票權由業主大會議事規則的規定確定。
第九條 物業使用人根據業主的書面委托，可以代理業主行使投票權和物業管理相應的權利和義務。
第十條 同一個物業管理區域內業主超過二百戶(含公寓、寫字樓、商場、車庫)的，可以推選并委托業主代表參加業主大會會議。
同一物業業主超過一人的，物業共有人可以推選并委托一人參加業主大會會議。
第十一條 業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會每屆任期不超過三年，業主委員會應當每年至少向業主大會報告一次工作。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力、遵守《業主公約》和物業管理有關規定的業主擔任，業主委員會委員可以連選連任。
在物業管理區域內，與物業管理有關屬于全體業主權益的糾紛，經全體業主投票權三分之二以上決定授權，業主委員會可以代表全體業主依法行使民事訴訟權利。
第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門備案，縣(市、區)房地產行政主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。
業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當依照前款規定重新備案。
第十三條 在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關村(居)民委員會依法履行自治管理職責，支持村(居)民委員會開展工作，并接受其指導監督。
村(居)民委員會應當協助有關部門調處業主與業主、業主與物業管理企業之間的糾紛。? 第十四條 物業管理企業承擔物業管理事務，應當按照相應的資質條件簽訂前期物業服務合同或者物業服務合同，合同應當向縣(市、區)房地產行政主管部門備案。
第十五條 物業管理企業的基本權利：
(一)按物業服務合同的約定收取費用;
(二)勸阻和制止違反社會公德、業主公約和物業管理制度的行為;
(三)委托專營公司承擔專項物業管理業務;
(四)要求業主委員會協調其與業主或者物業使用人的糾紛;
(五)法律、法規規定的其他權利。
第十六條 物業管理企業的基本義務：
(一)履行物業服務合同，按照合同約定提供物業管理服務，建立重大事項匯報制度。接受業主咨詢和監督;
(二)執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準;
(三)每半年公布一次涉及住戶的共用設施設備費用分攤和其他物業管理代收代支費用情況;
(四)合同終止之日起三十日內，應當與業主或者有關單位結清債權債務，并移交物業管理用房及有關資料、設施、設備;
(五)法律、法規規定的其他義務。
第十七條 物業服務應當包括下列基本內容：
(一)房屋及其附屬設施的維修、養護;
(二)衛生保潔及公共花木綠地管護;
(三)道路維護，車輛停放秩序管理;
(四)安全防范和維護公共生活秩序。
