第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動。
本細則所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和相應(yīng)場地。所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的主管部門，負責(zé)組織本細則的實施，負責(zé)對全市范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。
公安、工商、物價、建設(shè)、規(guī)劃、園林綠化、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、電信、郵政等行政和公用企事業(yè)單位，依照法律法規(guī)的規(guī)定，負責(zé)各自職能范圍內(nèi)的管理和服務(wù)工作。
第四條 本市新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理;未實行物業(yè)管理的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，同時，應(yīng)依照本細則和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動，并接受市房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，主要依據(jù)為：
(一)物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、功能配套設(shè)施完善、布局合理;
(二)住宅物業(yè)建筑面積不低于3萬平方米;
(三)與社區(qū)居民委員會自治區(qū)域相適應(yīng)。
第八條 業(yè)主人數(shù)較少或者不足3萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第九條 有超過50%業(yè)主提議或者物業(yè)投入使用二年以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
首次業(yè)主大會在市房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)下，由建設(shè)單位和前期物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)組織召開。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照業(yè)主擁有的合法房產(chǎn)套數(shù)計算，每一套計一票。業(yè)主的投票權(quán)以記名的形式行使。
第十條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
采用集體討論形式的，可以通知全體業(yè)主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加會議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應(yīng)能代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主。
采用征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)在征求意見前15日內(nèi)通知全體業(yè)主，并告知會議議題的議程。征求意見的結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時公開并告知業(yè)主。以書面形式征求意見的，經(jīng)業(yè)主簽名的意見方為有效，且應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會負責(zé)組織，每年至少召開一次。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。同時應(yīng)告知相關(guān)的居民委員會，并邀請居委會代表、物業(yè)使用人列席。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第十三條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
