1997年8月29日建設(shè)部建房字第219號(hào)文發(fā)布
各省、自治區(qū)、直轄市建委(建設(shè)廳、市政管委)，直轄市房地局，計(jì)劃單列市建委：
隨著房屋商品化的不斷推進(jìn)和住房制度改革的深化，購買商品房和公有住房的居民越來越多，房屋售后物業(yè)管理也越來越重要。但是，目前相當(dāng)數(shù)量的房屋缺乏必要的售后服務(wù)和管理;一些管理單位與業(yè)主及使用人之間責(zé)權(quán)利不明確;部分業(yè)主和使用人擅自改變房屋使用性質(zhì)、破壞房屋結(jié)構(gòu)，不能正確使用公共設(shè)施、設(shè)備，造成房屋售后管理難、居住和工作環(huán)境差、管理糾紛多等問題。為加強(qiáng)商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理的銜接工作，搞好售后服務(wù)，解決居民買房的后顧之憂，創(chuàng)造良好的居住和工作環(huán)境，現(xiàn)通知如下：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房和公有住房管理單位出售公有住房時(shí)，應(yīng)重視物業(yè)管理工作。要制定出物業(yè)管理實(shí)施方案，及時(shí)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂物業(yè)管理合同，按照規(guī)定程序進(jìn)行工程驗(yàn)收，確保工程質(zhì)量，并做好物業(yè)管理接管驗(yàn)收工作。公房出售的舊住宅小區(qū)，售房單位要提前做好房屋檢修工作，在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)完善配套設(shè)施，合理解決物業(yè)管理辦公及配套用房，為公房出售后實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造必要條件。
二、售房單位售房前，要制定《業(yè)主公約》。《業(yè)主公約》是維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益、維護(hù)公共環(huán)境和秩序、保障物業(yè)的安全與合理使用、全體業(yè)主共同遵守的行為準(zhǔn)則，要使房屋的所有人和使用人共同自覺地遵守《業(yè)主公約》。售房單位應(yīng)參照《業(yè)主公約示范文本》(見附件)制定《業(yè)主公約》。購房人應(yīng)全面了解《業(yè)主公約》的內(nèi)容，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)作出遵守《業(yè)主公約》的承諾。
售房時(shí)未制定《業(yè)主公約》的，由銷售單位或物業(yè)管理企業(yè)參照《示范文本》盡快補(bǔ)充制定，業(yè)主委員會(huì)成立后，可結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行修訂。
三、要規(guī)范物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，售房單位與購房人在簽訂房屋購銷合同時(shí)，已確定物業(yè)管理實(shí)施方案的售房單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向購房人公布物業(yè)管理項(xiàng)目和服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)不得違反規(guī)定隨意加收物業(yè)管理費(fèi)用，購房人也要按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)對住用戶提供的特約有償服務(wù)要實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，定期地向業(yè)主公布收支況，接受業(yè)主監(jiān)督。
四、要加強(qiáng)公共部位、共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)基金的管理。公房出售要嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理工作的通知》(建房〔1997〕65號(hào))的要求，建立住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金，并制定管理辦法。商品房銷售中，房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金的提取、使用與管理，也應(yīng)作出明文規(guī)定;一些開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)已從售房價(jià)款中提取該項(xiàng)基金的，應(yīng)在商品房購銷合同中說明，該項(xiàng)基金要專戶存入銀行，不得挪作他用。需要使用時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)作出使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定。
附件：業(yè)主公約示范文本
為加強(qiáng)---(以下簡稱“本物業(yè)”)的管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策，制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。
一、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。
二、執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。
三、委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、保安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會(huì)委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。
四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作。
五、業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)的管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭議時(shí)可通過業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決。
六、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財(cái)產(chǎn)安全。
七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正，造成他人損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失;對拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。
八、業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。
九、凡房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù);拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
十、與其它非業(yè)主使用人建立合法租賃關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。
十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：
(1)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;
(2)對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;
(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設(shè)施及場地;
(4)損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施;
(5)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等;
(7)踐踏、占用綠化用地;損壞、涂劃園林建筑小品;
(8)在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn);
(9)影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌;
(10)隨意停放車輛;
(11)聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其它不道德的行為;
(12)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物;
(13)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。
十二、人為造成公用設(shè)施設(shè)備或其它業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。
