國務院日前簽署頒布的《物業管理條例》于2003年9月1日起施行了。對照1998年10月1日開始施行的廣東省《物業管理條例》以及2001年3月23日廣州市人民政府頒布施行的《廣州市物業管理辦法》，從法律淵源來看，國務院條例屬于行政法規，省條例屬于地方性法規，廣州市《物業管理辦法》屬于地方政府規章;從法律效力來看，制定機關的地位越高，法律規范的效力等級也越高，國務院條例施行之后，凡是原來依據省條例和市辦法與國務院條例相抵觸的做法，都是違法的。
去年10月開始向社會各界公開征求意見的《物業管理條例》日前由國務院簽署頒布，并將于今年9月1日起開始實施。這是我國出臺的第一部關于物業管理的行政法規，從此，中國物業管理行業無法可依的局面將結束。新的《物業管理條例》將帶來哪些變化?
第一：業主大會權利得到強化
在廣州目前發生的物業管理糾紛中，部分本應代表業主實施業主權益的業主委員貪圖部分不規范的開發商或物業公司給的“私利”，成了他們的“代言人”，作出一些損害業主權益的決定而引發的物業糾紛占相當高的比例，有的小區甚至出現兩個“業主委員會”的混亂現象———一個是合法存在卻不代表真正業主利益的業主委員會，一個是業主自發另行推舉的業主委員會。也有的小區入住兩三年，社區內的業主委員會還是個籌備組，沒權行使監督物業公司管理的權利。國務院的《物業管理條例》強化了業主大會的作用，解決了一直爭論不休的業主委員會的法律主體資格問題。《物業管理條例》第二章有關“業主及業主大會”中明確規定：一切權利屬于業主大會，業主委員會只是業主大會的執行機構，代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同。
這意味著：以后，少數貪圖私利不能代表全體業主利益的業主委員會不能損害業主的權益了。
第二：房屋“養老金”有法可依
廣東省物業管理條例以1998年10月1日為界劃分，之前的專項維修基金由業主繳納，之后則由建設單位繳納，但是事實上目前在這方面比較混亂，有的是業主繳納，有的是發展商繳納，更多的是繳納了，但是專用賬戶上空空如也，維修基金不知哪里去了。
國務院條例規定，業主應當按照國家有關規定交納專項維修基金，明確了專項維修基金由誰繳納的問題，同時業主大會可以對這項維修基金的管理使用進行監督。
這意味著：房屋的“養老金”有了著落，同時更加安全了。
第三：業主有權處理物業收入
以往小區中業主掏錢保養公用設施，物業管理卻進行廣告交易，獨享收益，業主發現自家的樓頂立起了廣告牌，物業管理公司卻沒能事先告訴業主;公共區域內張貼了各種廣告牌，賺的錢也不知道在誰手里。
《物業管理條理》第五章關于“物業的使用與維護”中規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修基金，也可以按照業主大會的決定使用。
這意味著：小區住宅建筑的樓頂、外立面等如果用作經營，所有收益歸業主所有。
第四：設施用途不得隨意變更
公共建筑、共用設施改變了用途是引發物業管理矛盾的主要問題。經常有綠地變了停車場;物業公司擅自占用、挖掘小區內的道路、場地;業主為修路而籌備的專項維修基金被物業公司挪用了等事件發生，最后導致物業管理公司和業主的矛盾。
《物業管理條例》第五章關于“物業的使用與維護”明確：物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主共同利益。
這意味著：公用設施不能隨便變更用途了。
第五：物管公司明確保安責任
業主人身、財產安全受到侵害，正常生活被擾亂;有人入室搶劫了;保安打人了……這些都暴露出物業管理企業的不足。
國務院條例四十七條、五十六條、六十條、六十一條對此作出了規范。保證社區的安全，是物業管理公司向業主提供的最重要的服務項目之一。因為物業管理公司的失誤導致業主的人身安全受到侵害、財產受到損失的，物業管理公司要負擔賠償業主損失的責任。對那些沒有取得資質證書就進行物業管理的假公司，使用未取得物業管理職業資格證書的人員進行物業管理活動的物管公司，給業主造成損失的，不僅要向業主負擔相應的賠償，還要受到國家的行政處罰。這意味著：物業管理企業責任更明確了。
