購房者和房地產開發商簽訂房屋買賣合同并支付了所有購房款后，購房者在驗房時卻發現房屋存在漏水和滲水的問題，因此想和開發商解除合同，那么該購房合同是否能解除呢？上海房產律師指出除非合同有明確的規定，否則房屋本身一般的質量瑕疵問題是不能成為房屋買賣合同解除的理由。
2014年4月，江某與開發商簽訂《商品房買賣合同》，江某已按期全額支付購房款。按照雙方約定，開發商應當在2016年6月30日前向江某交付該商品房。江某在查驗房屋時發現屋面、墻面等存在諸多質量問題，降雨時多處出現不同程度的漏水、滲水，雖在原告的督促下開發商進行了幾次維修，但時至8月14日，下雨天房屋滲漏問題一直沒有解決，導致江某對該房屋無法接收裝修、正常居住使用。為此，江某訴至法院，請求依法判令解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，開發商全額退還購房款及利息。另查明，案涉房屋已經通過了竣工驗收，開發商在約定的交房日出具了約定的交房條件即《建設工程質量竣工驗收意見書》及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等三份材料。本案中，商品房漏水、滲水購房人能否解除合同并收回購房款，有兩種不同的觀點。第一種觀點認為，可解除合同并收回購房款。江某支付巨款購買案涉房屋，房屋基本屬性的避雨防水的功能尚不能完成，應系房屋存在嚴重質量缺陷，嚴重影響正常居住使用，江某無法實現房屋買賣合同的目的，其提出的解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》并收回購房款的請求，應當予以支持。第二種觀點認為，不可解除合同并收回購房款。商品房漏水、滲水存在質量瑕疵，除非合同約定購房者有權以此為由拒絕接收房屋，否則，該質量瑕疵依法只要不會導致購房者合同目的不能實現，就不構成合同的根本性違約，江某與開發商簽訂的《商品房買賣合同》應當繼續履行，但開發商仍應承擔維修、更換、重作等違約責任。
上海房產律師認為：第二種觀點是正確的，在本案的房屋買賣合同中，房屋漏水和滲水并不是合同雙方約定的可以解除合同的情形，同時房屋漏水和滲水雖然是質量上的瑕疵，但是這不等于房屋買賣合同不能實現，因此本案的合同不能解除。
《合同法》第九十三條：當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。第九十四條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。第一百四十八條：因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。
滬律網提示：房屋買賣合同的解除包括合同雙方約定的情形以及法定的情形，其中法定的合同解除情形主要是房屋的主體結構質量不合格而不能完成交付、或者是在房屋交付后被檢測出主體結構質量不合格，而一般的房屋質量瑕疵則達不到解除合同的程度。
