【案情】
2003年開始，伊仕諾物業公司受百年世家小區建設單位委托，對該小區進行前期物業服務。百年世家小區于2008年成立了業主委員會。從2008年11月開始，伊仕諾物業公司在未征得業主大會同意、辦理合法手續的情況下，擅自利用百年世家小區物業公共場地、電梯進行了修建停車位、發布廣告等盈利活動，獲得了公共收益。2013年4月11日，百年世家小區業委會與伊仕諾物業公司終止了物業服務合同。伊仕諾物業公司在提供服務期間未曾公布公共收益的賬目明細，在退場時也未就公共收益與業委會進行交接，并在業委會提出返還請求時以主體不適格、經營成本高于收益、已過時效等理由予以拒絕。2014年9月10日，百年世家業委會提起本案訴訟，要求伊仕諾物業公司返還公共收益814395元并賠償資金占用損失。
【裁判】
重慶市沙坪壩區人民法院經審理認為，物業服務企業擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，業主委員會請求物業服務企業將扣除合理成本后的收益給付業主委員會的，人民法院應予支持，物業服務企業對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。本案中，物業公司未經業主大會同意即將業主共有部分經營停車位及廣告位，業委會有權要求物業公司將扣除合理成本后的收益給付業委會，用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途。物業公司對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。物業公司抗辯稱停車位、廣告位的經營成本高于收益的觀點無證據支持且與常理相悖，法院不予采信。但是考慮到約300個停車位以及電梯廣告位的設立、運營、維護必然存在成本，在雙方均不申請司法評估、審計的情況下，法院依據查明的案件事實、本地區行業現狀等因素，將物業公司應當返還業委會的收益酌定為491602.80元，即雙方一致確認的收益總額819338元的60%。據此，法院判決：伊仕諾物業公司返還百年世家業委會公共收益491602.80元并賠償資金占用損失。
一審宣判后，雙方均不服，上訴至重慶市第一中級人民法院。重慶一中院經審理后于2015年12月3日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
【評析】
公共區域屬于全體業主共有，如果物業公司未經業主大會同意擅自利用公共區域開展盈利活動，業主依法維權面臨三個問題：
1.訴訟主體資格問題。業主委員會根據業主大會的決定，代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟或者仲裁。本案百年世家小區于2013年3月19日成立百年世家業委會，并于2013年10月22日在重慶市沙坪壩區磁器口街道辦事處進行登記備案。百年世家業委會在審理中舉示了業主大會決議及業主簽名，授權百年世家業委會向伊仕諾物業公司提起返還公共收益的訴訟，因此，百年世家業委會有權根據業主大會授權提起本案訴訟。
2.收益如何分配。物業公司擅自利用公共區域進行經營性活動，業委會請求物業公司將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途，人民法院應予支持，物業公司對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。本案中，伊仕諾物業公司利用百年世家小區的公共區域開辟露天停車位，收取停車費，并利用電梯為廣告公司提供廣告位收取廣告費，上述收益均屬百年世家小區全體業主所有，伊仕諾物業公司扣除合理成本之后的收益應返還給百年世家業主。
3.訴訟時效問題。根據民法通則的規定，向人民法院請求保護民事權益的訴訟時效期間為2年，法律另有規定的除外。訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。本案中，雖然公共收益自2008年就開始產生，但是伊仕諾物業公司進行的物業服務具有時間上的連續性，2013年4月11日與業委會解除合同后才退出百年世家小區，退出時未與業委會進行公共收益的交接，這個時間點應當認定為知道或應當知道權利被侵害的時間。因此，訴訟時效期間應從2013年4月11日開始計算，百年世家業委會于2014年9月10日向法院提起訴訟，未超過訴訟時效。
(原文標題：物業公司擅自利用公共區域所獲收益如何分配)
