持續經營是財務核算前提的四個重要基本假設之一，物業服務企業如何經營，才能做可持續發展的“百年老店”?作為企業的決策者，怎樣規避經營風險?這些都應該擺在物業企業的首位。筆者集歷年的行業創優考評、法規修訂、專題調研、執法檢查等經歷，以及多年的物業服務和財務管理實踐，從財務管理的角度對如何樹立行業風險意識，提高企業抗風險能力、規避經營風險、增強生存能力以及可持續發展談幾點看法。
一、物業服務企業財務風險的主要表現
物業服務企業財務風險很多，存在于財務管理的方方面面，但歸納起來風險程度較高，對企業危害較大的主要有以下幾點，
(一)招投標和合同風險
一些物業服務企業，為了爭奪市場份額，在參加招投標拓展新的物業項目時，盲目承諾，不計成本、不講利潤，甚至承諾帶資多少萬元投入中標項目的整改。這種低價入市的做法將帶來較大的財務風險，當中標后要實現承諾時，物業公司要么違約，要么就因為勉為其難而難以為繼，或者降低物業服務質量和標準，到頭來基本是業主和物業公司兩敗俱傷。另一方面很多物業服務企業在簽訂合同時，沒有充分發揮集體智慧，也沒執行部門聯審制度，對合同內容把關不嚴，而是近乎走形式、走過場，甚至于合同期限、合同標的、服務期限等合同的關鍵要素都在合同中看不到，從一開始就留下了風險隱患。
(二)物業服務費的收繳風險
經調查統計，深圳特區內的平均物業費收繳率是96.3%，特區外的寶安、龍崗92.5%，而深圳的周邊城市如惠州、淡水等只達到90%，深圳企業在內地一些大中城市只能達到88%。如果房地產業繼續低迷，為了促銷，開發商采取向業主贈送多年物管費的做法;如果房地產商的資金出現困難，物業公司的債權就不會及時得到開發商的清償，從而影響物業公司的正常經營;更有開發商待樓盤銷售完畢后(而前期物業合同一般都簽三年)，就銷聲匿跡了，一切都留給了物業公司墊背，這是物業公司最棘手的問題。還有些業主往往以服務不到位、噪音大、小區養狗、家庭被盜、停車場車位管理不好等為借口而拒交服務費，而企業追繳這些欠費，往往成本高，效益低，甚至得不償失。
(三)酬金制下物業服務費收支結余的核算風險
按照發改價格[2003]1864號《物業服務收費管理辦法》第九條第三款：酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定的比例或者約定的數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。但目前在部分企業特別是一些國有企業，并沒有按照上述規定進行財務核算，而是將各個項目的物業服務費收支結余額作為企業利潤進行分配，并上交給了母公司。此操作嚴重違規，也承擔了不必要的稅負。
(四)代收代繳水電等費用的風險
目前深圳物業服務企業管理的中高層物業的水、電費及派生的排污費、垃圾處理費等都沒有抄表到戶，而是由物業服務公司代收代繳，自來水公司、供電局都是抄總表，并從銀行向物業服務公司托收了費用。而物業服務公司則抄每家每戶的分表，其中間層損耗、加壓和收繳上述款項費用較大，還存在大量的墊付行為，有一部分企業在核算代收代繳和自用、公用等問題上模糊不清。這樣，由于企業在水、電收費稅收方面處理不當也會帶來財務風險。
(五)代管基金的使用風險
“代管基金”主要指深圳市征收的“本體維修基金”。目前對這一塊的管理，成了投訴的熱門話題，今年6、7月的創優考評和近期行業主管部門組織的市物業服務企業執法大檢查，都把本體維修基金的收繳、使用、專戶存儲等作為檢查的重點，但有相當一部分企業沒能按規定操作，特別是沒有按規定范圍和程序進行申報、使用，為企業留下了無窮的后患。
(六)物業服務行業的利潤被日益上漲的人力成本和不斷上漲的物價所擠占的風險
物業服務企業本來就是保本微利行業。作為勞動密集型行業，新《勞動合同法》的實施，以及深圳最低工資標準的大幅提升與CPI指數的連續上漲，都將擠占本來就微薄的利潤，一個上規模的物業服務企業光秩序維護員、保潔員一年上漲的人力成本就高達一、兩百萬元，因此相當一部分物業項目都處于虧損的邊緣。
二、物業服務企業財務風險的規避和轉嫁
物業服務企業在實施物業服務過程中，任何一個過程和環節管理失當，都有可能給企業帶來風險，將直接或間接導致物業企業承擔各種經濟責任和經營風險，這就要求我們物業服務人員特別是財務管理人員要不斷地加強法制觀念的培養和法律知識的掌握和運用。只有弄清法規要求，按法規要求去做，才可以避免由于業務不熟練而造成的風險，我想只要我們把自己的“功課”做好了，把該做的事都做好了就能夠規避和轉嫁風險。
(一)招投標及合同風險的規避
物業服務企業在招投標時不能承諾過頭，更不能承諾中標后投入多少萬元對小區的公共設施進行改造，也不能盲目地擴張規模，要考慮日后如何踐諾，要根據物業服務合同周期，嚴格測算投入、產銷和回報比，盡量避免自己給自己套上難以解開的枷鎖。因為對于企業而言，信譽可以說是無形資產，忽略了它，經濟損失也就難以避免。
謹慎簽訂物業服務合同，是規避物業服務風險的有力保障。合同雙方的權利和義務要對等，特別是要注意在合同中不能承諾幾年內創省優、國優(因為現在省優和國優是有指標限制的，不是你的管理軟硬件達到標準就能上的)。本次執法大檢查時發現一些小型物業服務企業所簽訂的物業服務合同都十分簡單，很多問題都含糊不清，如物業服務費的管理方式是按酬金制還是包干制，合同都沒有明確，另外簽訂《物業服務合同》時還應著重注意以下幾點：明確委托物業服務的內容、范圍、合同期限、分項收費單價、定價依據和公示，明確欠費的追繳和處罰性條款，本體維修基金(現已更改為物業專項維修基金)的開征、使用、存儲和收支公示;物業服務費采用酬金制管理方式的要約定公示內容和時間等等。
(二)物業服務費收繳風險的規避
目前行業普遍存在物業服務公司費用難收等問題，因此我們在收費管理上要注意建立一套先進的計費管理系統，利用先進的管理軟件對收費情況進行實時監督，要把費用收繳率和員工的浮動工資掛鉤，特別是對外地分公司，公司總部必須要有專人進行跟蹤督促;要動之以情、曉之以理地調動業主委員會的積極性，配合協助物業人員催收費用;對那些強詞奪理且長期拒交費用的業主，采取個別訴訟的法律措施;對于開發商送給業主的贈費、代付費用，物業企業的財務人員最好按季度核算清楚，且要發函給開發商確認按季付款。如果開發商欠款周期過長，代償能力與守信因素有可能會存在一定的變故。另外，在日常物業服務過程中，有很多事項是我們物業服務企業無能為力的，我們向相關的政府職能部門反映并留下管理痕跡，比如小區住戶養狗、高空拋物、臺風提醒、危險警示等，要盡量多用一些溫馨提示，而屬于物業服務企業應承擔的責任一定要落實到位，比如保安應按物業服務合同約定的內容(或公司管理流程規定的條款)，進行巡邏簽到，一旦出現事故，要拿得出物業服務企業已按約定履行了自己職責的證據。這樣我們才能夠有效地規避風險，盡量減少因工作不細致、失誤而導致業主拒交服務費的現象，還有就是要盡量使用銀行托收，對一些長期不交納服務費的人員，企業要保留好相關資料，為以后的追繳留下法律依據等。只要我們盡職盡責，費用收繳風險還是可以降到最低的。
