首先要弄清楚“物業稅”征稅范疇，所謂“物業稅”是基于個人財產上而增收的，就目前我國的現狀來看，土地的所有權是國家的，國家最多出讓70年的使用權，所以實購房者并不是該房屋的完全擁有者，而只是擁有該土地上房屋70年的使用權，也就是說購房者是花錢購買了70年的使用權，更有學者認為是把未來70年的租金一次性付清。如果開征物業稅那么必然和目前我國征收的土地轉讓金有所沖突。
就筆者調查和掌握的部分省市房地產收費情況看，盛極一時的“房地產收費過多過濫”的問題是否普遍存在，值得商榷。就目前收費的種類、內容、性質和額度分析，符合費改稅原則、適宜并入物業稅的寥寥無幾。從現有的觀點看，除普遍征收的土地出讓金似乎適合并入物業稅外，沒有專家、學者提出別的房地產收費中適合費改稅的收費項目，呼聲頗高的城建費改稅改革，焦點集中在了土地出讓金上。
贊同土地出讓金改為物業稅的理由，無外乎三點：一是能夠降低開發商的開發成本，進而降低房價。二是土地出讓金與物業稅都是以政府為主體、以國有土地為征收對象、收入均歸政府的課征項目，性質基本相同，可以合并。三是把一次性收取的土地出讓金改為按年征收的物業稅，可以避免政府寅吃卯糧。
對以上觀點，筆者均有不同看法。首先，土地出讓金并入物業稅后，未必能夠降低房價，這一點在本文第四部分已作表述。其次，土地出讓金與物業稅在現象上近似，但本質上有著根本性的不同，即國家征收物業稅與收取土地出讓金時的身份不同。征收物業稅，國家的身份是政權組織者，憑借的是政治權利，具有強制性、無償性和固定性的特點，屬于分配范疇;收取土地出讓金，國家的身份是國有土地所有者，憑借的是對土地的所有權，是市場行為，屬于交換范疇。再次，如何合理籌劃土地出讓金屬于政府預算和支出的范疇，從根本上講，完全不是物業稅需要解決和能夠解決的問題。政府賣地收取土地出讓金后，是否存在寅吃卯糧問題暫且不論，如果把土地出讓金收入設立專款或專項基金進行科學管理，合理安排支出年度及額度，似乎比“土地年租制”更具效率和可行性。
