房屋買賣的善意取得制度
基本案情：張某與李某系夫妻，張某名下有一套商品房，共有權人為李某，后雙方因感情不和準備離婚，張某便瞞著李某并欺騙善意不知情的第三人劉某，并與劉某簽訂了房屋買賣合同，劉某已全部支付了房價款。在辦理產權過戶時被李某發現并訴之法院，請求法院確認房屋買賣合同無效。一審法院認定劉某系善意取得該房屋產權而駁回了原告的訴訟請求。原告不服上訴至二審法院，二審法院經過審理認為不動產不適用善意取得制度，并依據《城市房地產管理法》第37條規定的撤銷了第四項“共有房地產未經其他共有人書面同意的”不得轉讓的強制性規定而撤銷了一審判決，依法支持了原告的訴請。
應該說，二審法院的判決是完全符合現行法律的規定。值得探討的是二審法院的判決書中認為不動產不適用善意取得制度的觀點。
善意取得制度是物權法中的一項重要制度，其法理基礎來源于日耳曼法中物權的以手護手的制度。其含義是原物由占有人轉讓給善意第三人（即不知占有人為非法轉讓而取得原物的第三人），善意第三人支付了相應的對價后，一般可取得原物的所有權，所有權人不得請求善意第三人返還原物。其亦稱為即時取得。善意取得是物權的原始取得方式之一，其本著最小限度地犧牲所有權人的利益，而維護善意第三人的合法權益、穩定民事流轉的原則予以適用，目的在于鼓勵交易，保護交易的安全，促進經濟的發展。
在我國的現行民事立法中還沒有對善意取得制度作為明確規定，但在我國法理界以及司法實踐中都承認其存在并大量適用。在最高人民法院關于貫徹《民法通則》若干問題的意見的司法解釋第89條間接地確立了善意取得制度即：“共同共有人對共有財產享有共同的權利承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意有償取得該項財產的應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”。最高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的司法解釋第84條也對質權的善意取得作了規定，即“出質人以其不具有所有權但合法占有的動產出質的，不知出質人無處分權的質權人行使質權后，因此給動產所有人造成損失的，由出質人承擔賠償責任。”傳統的善意取得制度適用范圍過于窄，其只限于動產，并且將贓物和遺失物排除在外。而如今在法學界對于不動產能否適用善意取得制度存在激烈的爭議。主要有肯定派（不動產能適用善意取得制度）和否定派（不動產不適用善意取得制度）為代表的兩個截然對立的學術觀點。而現在肯定派的觀點占了主流地位。許多國家都明確規定了不動產可以適用善意取得制度。例如《瑞士民法典》第973條第1款規定“出于善意而信賴不動產登記簿的登記。因而取得所有權或其他權利的人均受保護。”《德國民法典》第926條也有類似的規定。我國臺灣地區1993年完成的《民法物權編部分修文草案》第759條第2項規定“因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。”
筆者認為，為了適應社會經濟發展的需要，充分體現所有人權益與社會商品流轉秩序兩種權益權衡后的取舍。我國的立法也應該把善意取得制度適用范圍擴大到不動產，不能再囿于動產的范圍。其實在《中華人民共和國物權法》（草案）的第111條已經對不動產可以適用善意取得制度作了明確規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回，但符合下列情形的，受讓人即時取得該不動產或者動產的所有權：（一）在受讓時不知道或者不應當知道轉讓人無處分權；（二）以合理的價格有償轉讓；（三）轉讓的財產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人；（四）轉讓合同有效。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”另外，該草案第112條對于贓物、遺失物規定可以有期限，有條件的適用善意取得制度。
綜上所述，基于經濟發展和交易安全的需要，不動產可以適用善意取得制度。無論是法理上，還是各國的立法都是主流觀點，都是與國際接軌的立法趨勢。
