提要：近年來，隨著房屋交易的日趨頻繁，房產(chǎn)市場上的買賣糾紛不斷，尤其在調(diào)控政策頻繁出臺(tái)的背景下，房產(chǎn)糾紛更如井噴般涌現(xiàn)。要避免這種糾紛的發(fā)生，購房者在簽訂房屋買賣合同時(shí)要提高警惕，合同中不僅要約定建筑面積、公攤面積誤差，還要約定套內(nèi)建筑面積誤差。
近年來，隨著房屋交易的日趨頻繁，房產(chǎn)市場上的買賣糾紛不斷，尤其在調(diào)控政策頻繁出臺(tái)的背景下，房產(chǎn)糾紛更如井噴般涌現(xiàn)。房產(chǎn)市場的交易存在著嚴(yán)重的信息不對稱現(xiàn)象，比如購房者往往對房子不甚了解，對所需要的手續(xù)也不甚了解，如果沒有相關(guān)約束，那么掌握信息相對少的一方將面臨眾多問題和糾紛。據(jù)調(diào)查顯示，六成以上的購房者都曾遇到過房產(chǎn)糾紛。那么如何規(guī)避糾紛?
在房屋買賣過程中經(jīng)常出現(xiàn)的糾紛有以下幾種：
十大糾紛
1.定金糾紛
定金糾紛一直是房產(chǎn)糾紛中非常典型的代表。簽訂合同時(shí)定金必須以書面形式進(jìn)行約定才有法律效力，在合同法中適用定金罰則：給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還定金。因此，對于定金的約定必須全面，尤其是對于定金退回的適用情況要進(jìn)行明確約定。
2.一房二賣糾紛
所謂一房二賣是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。一房二賣是經(jīng)常遇到的房產(chǎn)糾紛。規(guī)避一房二賣的出現(xiàn)，要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行防范：第一，購房者要確保定金是交付給房屋所有權(quán)人也就是出賣人;第二，查看出賣人的身份證明、房屋所有權(quán)情況，最好將房屋所有權(quán)證書提存;第三，大宗交易最好不要一次性付清;第四，及時(shí)做好網(wǎng)簽。
3.二手房買賣中承租人糾紛
很多買賣合同簽訂完之后，往往由于承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，而導(dǎo)致原先的買賣合同無效，由此也造成了一系列的糾紛。購房人在購買房產(chǎn)時(shí)要對房屋的使用情況進(jìn)行調(diào)查，如果有承租人存在，可以要求承租人出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件。
4.房屋質(zhì)量糾紛
房屋質(zhì)量糾紛是房屋交付之后購房者經(jīng)常遇到的問題，質(zhì)量問題常見的有裂縫、滲漏、墻皮脫落等。房屋出現(xiàn)質(zhì)量糾紛，有這么幾種解決辦法：第一，可向建設(shè)行政主管部門投訴;第二，協(xié)商調(diào)解;第三，向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁;第四，借助法律手段，維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)益。
5.中介費(fèi)糾紛
通過中介簽訂房屋買賣合同，由于種種原因，導(dǎo)致最終合同無法履行，想要回中介費(fèi)，中介公司卻不退回，索要中介費(fèi)糾紛也是常見的房產(chǎn)糾紛之一。這種情況要具體問題具體分析，看一下導(dǎo)致合同無法最終履行的原因是否是中介方面的原因引起的。簽訂三方協(xié)議時(shí)，可以在協(xié)議中對中介費(fèi)的退回情況進(jìn)行具體的約定，合同適用意思自治原則，合同內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，對合同簽訂方均具有法律效力。
6.房屋廣告不實(shí)糾紛
廣告是購房者了解房屋的第一手資料，其真實(shí)性與準(zhǔn)確性會(huì)直接影響著購房者的決定，但是當(dāng)購房者去收房的時(shí)候卻往往看到的是另外一種情形，廣告中應(yīng)該有的假山?jīng)]有，美好的綠化環(huán)境沒有，公立學(xué)校變成私立的了。面對此種情況，購房者購房時(shí)，可以將廣告中有的事物寫到合同中去，并約定如果缺失要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
7.共有房產(chǎn)單獨(dú)處分糾紛
這種糾紛一般出現(xiàn)在處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情況下，如果購房者沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，沒有事先進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，不看房產(chǎn)證，沒有相應(yīng)的警惕性，很可能面臨著合同解除，無法購買房產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，在購買房產(chǎn)之前，一定要查看房產(chǎn)證，詢問財(cái)產(chǎn)是否有共有關(guān)系。
8.小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛
北京遠(yuǎn)郊區(qū)存在著大量的小產(chǎn)權(quán)房，這種房屋價(jià)格較低所以很多人購買，但是買賣這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋存在著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。首先，買賣小產(chǎn)權(quán)房的行為是法律的禁止性行為，一旦發(fā)生糾紛，賣房人如果想要回房產(chǎn)，買賣合同一般情況下會(huì)判定無效，而退還房產(chǎn)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不要買賣交易。北京著名的畫家村存在很多這樣的案例。
9.房屋配套設(shè)施不能及時(shí)使用糾紛
很多小區(qū)在交付業(yè)主使用時(shí)面臨這樣一個(gè)問題，人是入住了，可配套的暖氣、煤氣、水電、寬帶卻不能及時(shí)使用。按照法律規(guī)定，房屋配套設(shè)施(包括水電氣等)通常應(yīng)在房屋交付時(shí)同時(shí)具備使用條件。但是，如果未能達(dá)到要求，現(xiàn)行法律中并未明確如何承擔(dān)違約責(zé)任，因此，配套設(shè)備不能及時(shí)使用，目前主要依據(jù)合同約定來追究違約責(zé)任。房屋買賣雙方在簽訂合同時(shí)，對于配套設(shè)備可以在合同中單列一條款進(jìn)行約定或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定。
10.房產(chǎn)買賣中戶口遷出糾紛
很多購房者買了房產(chǎn)之后想把戶口落到所購買的房屋下，卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還在里面，新房主要求將戶口遷出，卻遲遲得不到解決，這樣的戶口遷出糾紛時(shí)有發(fā)生。戶口的條款在房屋買賣的格式合同中并沒有單獨(dú)的一條，因此，需要購房人補(bǔ)充進(jìn)去或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定，在合同中一定要約定戶口遷出的相關(guān)問題，以及承擔(dān)違約責(zé)任情況。合同中有約定才有處罰性和執(zhí)行力。
