房屋租賃合同糾紛案民事判決書
房屋租賃糾紛處理專題
上海市黃浦區人民法院
民事判決書
(2011)黃民四(民)初字第15號
原告張某某
法定代理人馬某某(原告之夫)
委托代理人張某某(原告之兄)
被告張某某
被告翁某某
委托代理人張某某，本案第三人。
第三人張某某
原告張某某訴被告張某某、翁某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2010年12月30日受理后，適用簡易程序，由代理審判員王平獨任審判，于2011年1月6日依法追加張某某作為第三人參加訴訟。被告翁某某在提交答辯狀期間提出管轄異議，本院于2011年1月25日裁定駁回其對本案管轄權提出的異議，被告翁某某不服，提起上訴，上海市第二中級人民法院于
2011年3月16日裁定駁回上訴，維持原裁定。本案于2011年4月12日公開開庭進行了審理，原告張某某的委托代理人張某某、被告張某某、第三人暨被告翁某某的委托代理人張某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告張某某訴稱，原告系上海市黃浦區某弄15弄1號二樓前過街樓(以下簡稱系爭房屋)的承租人，被告張某某未經原告允許，擅自將系爭房屋出租給被告翁某某居住使用。原告得知此事后，多次與被告張某某溝通無果。現原告認為兩被告的行為侵犯原告的合法權益，而第三人實際居住在系爭房屋內，故要求確認被告張某某與翁某某簽訂的房屋租賃合同無效;被告翁某某、第三人張某某遷出系爭房屋;被告翁某某支付自2011年起至實際搬離之日止的房屋使用費，按照每月人民幣(以下幣種均為人民幣)1200元標準(其中800元以租金為標準，其余為對原告的經濟補償)。
被告張某某辯稱，原告所述屬實，被告張某某為解決自己的經濟問題，于
2007年7月1日擅自將系爭房屋出租，合同約定租期一年，押金800元，月租金800元。租期屆滿時，考慮到系爭房屋所屬地塊即將動遷，被告張某某便在原租賃合同上添加租期“至動遷組進駐折(拆)房終止”的字樣。現被告張某某已收取租金至2010年12月底。兩被告的行為確實侵犯了原告的權利，故同意原告的訴訟請求。被告張某某已收取的押金，同意在被告翁某某、第三人張某某搬離系爭房屋后予以返還。
被告翁某某及第三人張某某共同辯稱，系爭房屋的租賃合同雖是被告翁某某與被告張某某簽署，但該房實際由第三人張某某居住，并支付押金800元，房租已支付至2010年12月底。原告是知道并認可兩被告之間的房屋租賃合同，因為原告的哥哥暨本案中原告委托代理人曾于2008年出面協調過被告張某某與第三人張某某關于系爭房屋的糾紛。
經審理查明，上海市黃浦區某弄15弄1號二層前過街樓(即系爭房屋)為使用權房，原承租人為洪某某(原告及被告張某某之母，2007年5月去世)。2008年8月14日租賃戶名變更為原告張某某。
2007年6月28日，被告張某某在未征得家人同意情況下與被告翁某某簽訂《房屋租借合同》，將系爭房屋出租給被告翁某某居住使用(第三人張某某亦實際居住在系爭房屋內)。約定租期自2007年7月1日起至2008年6月30日止。押金800元，月租金800元。合同簽訂后，被告張某某收取被告翁某某押金800元。
在兩被告一年租期屆滿時，第三人張某某與被告張某某協商續租事宜，因認為系爭房屋所屬地塊即將動遷，故被告張某某在原租賃合同上添加租期“至動遷組進駐折(拆)房終止”的字樣。
現被告張某某已收取租金至2010年12月底。
審理中，原告張某某與被告張某某一致同意2010年12月以前收取的租金由雙方另行結算。
以上事實，有原告提供的《上海市租用居住公房憑證》、《房屋租借合同》，被告翁某某、第三人張某某共同提供的《房屋租借合同》等以及當事人的陳述為證。
本院認為，無處分權的人處分他人財產，未能獲得權利人追認的，該合同無效。被告張某某并非系爭房屋的承租人，亦未征得該房原承租人或新承租人的同意，卻擅自與被告翁某某簽訂《房屋租借合同》，將系爭房屋出租以獲得收益，現原告對此不予認可，故被告張某某與被告翁某某之間的房屋租賃合同應確認為無效合同。原告要求確認該合同無效的訴訟請求，于法有據，本院應予支持。被告翁某某和第三人張某某認為原告知道并同意出租事宜，但對該事實未能提供相應證據予以證明，故對其上述意見，本院不予采信。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還。被告翁某某簽訂租賃合同，承租系爭房屋，而第三人張某某自認實際居住在系爭房屋內，故原告要求被告翁某某、第三人張某某遷出系爭房屋的訴訟請求，于法有據，應予支持。被告張某某已收取被告翁某某的押金，亦應予以返還。第三人張某某主張押金由其支付，卻未能提供證據予以證明，故對其該辯稱，本院不予采納。在被告翁某某與第三人張某某遷出系爭房屋前，實際占用該房屋，理應支付相應的房屋使用費。至于房屋使用費的標準，原告主張以1200元為標準，其中400元作為對原告經濟損失的補償，但原告未就該損失提供證據予以證明，故對原告主張的房屋使用費中的補償部分，本院不予支持。現原告與被告張某某一致同意2010年12月以前收取的租金由雙方另行結算，屬于當事人對自己權利的處分，并無不當，本院予以準許。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十八條之規定，判決如下：
一、被告張某某與被告翁某某于2007年6月28日簽訂的關于上海市黃浦區某弄15弄1號二層前過街樓的《房屋租借合同》無效;
二、被告翁某某、第三人張某某應于本判決生效之日起十日內遷出上海市黃浦區某弄15弄1號二樓前過街樓(所屬物品一并搬出);
三、被告翁某某、第三人張某某應于本判決生效之日起十日內支付原告張某某自2011年1月1日起至實際遷出之日止的房屋使用費，按每月人民幣800元標準計算;
四、被告張某某應于本判決生效之日起十日內返還被告翁某某押金人民幣800元。
負有金錢給付義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣80元(原告已預繳)，因本案適用簡易程序，減半收取，計人民幣40元，由被告張某某負擔人民幣20元，由被告翁某某、第三人張某某共同負擔人民幣20元。被告及第三人應負擔部分，應于本判決生效之日起十日內給付原告張某某。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
代理審判員 王 平
二O一一年五月十三日
書 記 員 葉志雄
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