花花視界
【案件看臺】
案例一，房東以房客違反合同拖欠租金和物業(yè)費用為由，提前解除合同，租期未到，房東就把房客的東西全都清了出來。但房客才裝修不久的店面，花了不少裝修費，誰來承擔(dān)這些損失呢?案例二，房客拖欠房租，但房東的店面卻無合法批建手續(xù)，那么房東能討回房租嗎?
【案例一】
房客違約，被“掃地出門”
法院判令房東賠償房客裝修損失60%
2007年11月一天，麗婷租下的湖濱六里一間店面被房東換掉了鑰匙，且店內(nèi)所有物品被房東搬進(jìn)車庫里，可是租期還沒有到。被如此“掃地出門”，麗婷心有不甘，于是就把房東小西告上法庭。
原來在2005年8月28日，麗婷和小西簽訂一份房屋租賃合同和補(bǔ)充協(xié)議，約定由麗婷向小西租賃位于湖濱六里一間店面，月租1400元，押金1400元，租期自2005年10月5日至2010年10月5日;租賃期間，麗婷應(yīng)負(fù)擔(dān)水電費、有線電視費、衛(wèi)生費、小區(qū)管理服務(wù)費等費用;租期內(nèi)雙方均不得借故解除合同，違約方必須雙倍賠償對方損失。
合同簽訂后，麗婷支付押金，并交清自2005年10月5日至2008年1月5日的房屋租金，請人裝修店面以備經(jīng)營。
然而2007年6月，房東小西被所在小區(qū)物業(yè)起訴，法院判令小西應(yīng)當(dāng)繳清物業(yè)管理費和公共維修金。小西說，這場官司是房客違約造成的，房客從沒有交過物業(yè)費，才導(dǎo)致自己被物業(yè)起訴，最后還要替房客墊付數(shù)千元物業(yè)費和水電費。于是同年11月16日，小西鎖了店面，請搬家公司把麗婷店內(nèi)東西搬了個精光，并全部堆放在地下車庫。
麗婷認(rèn)為，小西將店面關(guān)閉，導(dǎo)致她無法營業(yè)，應(yīng)該賠償她雙倍裝修費用。
思明區(qū)人民法院一審認(rèn)為，麗婷承租店面后長期未繳納水電、物業(yè)管理等費用，其主觀上具有惡意性，小西有權(quán)解除與她簽訂的租賃合同，但小西強(qiáng)行終止租賃合同欠妥，應(yīng)賠償麗婷裝修損失并退還多收取的2007年11月16日至2008年1月5日的租金。鑒于麗婷違約在先，可酌情減輕小西的賠償責(zé)任，故法院判令房東小西應(yīng)賠償裝修損失的60%，小西須返還麗婷租金和押金合計3869元，并賠償裝修損失9769元。
【案例二】
違建房屋，討不回房租
房東無法證明對房屋擁有所有權(quán)或使用權(quán)，租賃合同無效
2006年10月18日，阿旺和小曾簽訂一份《房屋租賃合同書》，約定由阿旺將位于思明區(qū)后埭溪路一間105平方米的店面出租給小曾，月租金3000元，租期15年;并約定小曾拖欠租金半個月以上，阿旺有權(quán)解除租賃合同，收回房屋及追回所欠租金、違約金。
該合同履行至2008年，阿旺認(rèn)為小曾未按約支付租金，所以訴請法院解除雙方的租賃關(guān)系，并要求小曾支付拖欠的房租4.45萬元及水電費1.35萬元，共計5.8萬元。
而小曾卻認(rèn)為，阿旺每月都向他收取租金和水電費，沒有所謂拖欠租金的事實。另外，阿旺承諾讓他使用店面15年且收了他的押金，然而阿旺經(jīng)常停水電，導(dǎo)致他無法正常經(jīng)營，故請求駁回阿旺訴求。
思明區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)阿旺提交的社區(qū)居委會及梧村街道辦事處的證明，僅能證明這間店面的建造時間為1982年，并無法證明是阿旺建造的，且阿旺也未提交這間店面的合法批建手續(xù)。因此，在阿旺沒有證明其對這間店面擁有所有權(quán)或使用權(quán)的情況下，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的租賃合同無效，也就是說阿旺無法討回店面租金。
2008年12月下旬，經(jīng)思明區(qū)法院向阿旺釋明后，阿旺未在限期內(nèi)變更訴求，且由于解除合同的前提為合同有效，因此，阿旺基于合同有效所提出的訴求，與法院認(rèn)定的合同效力相悖，即阿旺的店面是白白出租給陌生人了，無法通過法律手段討回房租。
【法官提醒】
思明區(qū)人民法院郭國超法官介紹說，案例一中房東小西認(rèn)為租客違約，適宜通過訴訟解決問題，其單方采取清除行為是不合理的。案例二中，房東阿旺并未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，也沒有相應(yīng)批建手續(xù)，不適宜立即通過訴訟解決租賃糾紛，可在相應(yīng)手續(xù)取得后與租客友好協(xié)商處理。近年來市民的法律維權(quán)意識趨強(qiáng)，在通過訴訟方式保護(hù)自身合法權(quán)益時，建議充分考慮訴訟風(fēng)險和法律責(zé)任的分擔(dān)，切記明“責(zé)”保身。
