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退休夫妻用多年的積蓄買下一套商品房準(zhǔn)備安度晚年，年輕男士按揭房屋準(zhǔn)備迎娶新娘，結(jié)果都被開發(fā)商的一房多賣害得房財(cái)兩空……這樣的事情在現(xiàn)實(shí)中并不少見。結(jié)合時(shí)下引起強(qiáng)烈反響的《物權(quán)法（草案）》，上周做客成都的我國著名民法學(xué)家梁慧星教授為準(zhǔn)備購房的市民指點(diǎn)了三招，希望市民能用法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。

第一招：物權(quán)優(yōu)先

經(jīng)典案例

一房賣六家房屋該給誰

某市曾發(fā)生一起罕見的商品房一房多賣糾紛———開發(fā)商先后與6名購房戶簽約，將一套商品房賣給了6個(gè)人。得知真相后，6名消費(fèi)者都表示要這套房屋。房屋究竟該歸誰？根據(jù)誰先簽訂合同、誰最需要房屋還是誰最先付款？糾紛因此越鬧越大。

專家支招

先物權(quán)優(yōu)先后合同優(yōu)先

梁教授：解決一房多賣問題就一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：物權(quán)優(yōu)先。如果其中一個(gè)人已經(jīng)辦了產(chǎn)權(quán)過戶登記，那他就已經(jīng)獲得了所有權(quán)，法官馬上就可用物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則判有所有權(quán)的人獲得房屋，而不問誰最先定合同或誰最需要房屋。如果都付了購房款且都沒有進(jìn)行過戶登記，那房屋就應(yīng)給最先簽合同的人。

第二招：以登記簿內(nèi)容為準(zhǔn)

經(jīng)典案例

兄弟爭(zhēng)商鋪結(jié)果鬧反目

市民黃先生繼承父親遺留下的一個(gè)商鋪時(shí)補(bǔ)償了弟弟一筆錢，弟弟因此放棄對(duì)該商鋪的繼承權(quán)，黃隨即辦理了該商鋪的變更登記手續(xù)，并取得了新的產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利人僅他一人。幾年后，弟弟以商鋪的新產(chǎn)權(quán)證上漏掉了他的名字為由要求撤銷新產(chǎn)權(quán)證，重新分割商鋪的所有權(quán)，兄弟倆因此反目。

專家支招

兩證不一致登記簿優(yōu)先

梁教授：《物權(quán)法（草案）》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的事項(xiàng)是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。房管部門管理的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力高于產(chǎn)權(quán)證的效力，兩者登記的權(quán)利人不一致時(shí)以登記簿的內(nèi)容為準(zhǔn)。當(dāng)然，登記簿上的權(quán)利也不是絕對(duì)的，如提出異議的一方能提供反證并足以推翻登記簿上的內(nèi)容，法官同樣可以根據(jù)“權(quán)力推定”方式根據(jù)反證作出判決。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的問題，有兩種情況：一是當(dāng)事人故意所為，與登記機(jī)關(guān)無關(guān)，那登記機(jī)關(guān)不擔(dān)責(zé)；二是登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)，如給當(dāng)事人造成了損害就應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

第三招：預(yù)告登記預(yù)售房

經(jīng)典案例

預(yù)購商品房房財(cái)兩落空

某開發(fā)商開發(fā)的尚未開始破土動(dòng)工，很快就有市民找上門與其簽訂預(yù)購合同。其中，準(zhǔn)備在明年結(jié)婚的小馬也交付了一筆不菲的預(yù)訂金。開發(fā)商因種種原因拖了兩年多仍遲遲未開工，小馬要求退錢，結(jié)果意外發(fā)現(xiàn)開發(fā)商還將他認(rèn)購的那套房子預(yù)售給了別人。小馬最擔(dān)心的是，如開發(fā)商因經(jīng)濟(jì)原因不能開工，他將房財(cái)兩空。

專家支招

搞預(yù)告登記可降低風(fēng)險(xiǎn)

梁慧星教授：《物權(quán)法（草案）》中創(chuàng)設(shè)了預(yù)告登記制度，目的就在于保護(hù)商品房預(yù)售中的買房人。以前，買房人簽訂預(yù)售合同后卻不能去登記機(jī)關(guān)辦理登記，因?yàn)檫@時(shí)房屋還沒建好。沒有登記就沒有產(chǎn)權(quán)，這也是導(dǎo)致一房多賣的一個(gè)重要原因。

《物權(quán)法》通過后，買房人訂立預(yù)售合同后就可拿著合同去登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理預(yù)告登記，把預(yù)購的那套商品房的房號(hào)連同合同的合同號(hào)等全都記在登記簿上，開發(fā)商今后把這個(gè)號(hào)碼的房子再賣給別人就會(huì)無效了。這一制度不僅可以堵塞一房多賣的漏洞，也可保護(hù)銀行的抵押權(quán)。今后，盡管開發(fā)商尚未蓋好房子，銀行同樣可以拿抵押合同去登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。