二手房按揭貸款知識匯總 二手房按揭貸款知識匯總
評估個人購房財(cái)力的七大步驟
第一步：看現(xiàn)金等價(jià)物
此概念源自會計(jì)學(xué)，即評估你的現(xiàn)金，不應(yīng)該看你的銀行存款，還應(yīng)看變現(xiàn)能力比較的各類股票、債券等。
現(xiàn)金等價(jià)物=銀行存款 國庫券 債券 股票 基金
第二步：算資金周轉(zhuǎn)
還款是持續(xù)比較長的時間，所以一定看自己的資金周轉(zhuǎn)
資金周轉(zhuǎn)留存=平均月開支×3~5
第三步：計(jì)算籌款能力
籌款能力=現(xiàn)金等價(jià)物-資金周轉(zhuǎn)留存 其他突進(jìn)的籌款（如典當(dāng)、親友資助）
第四步：計(jì)算月收入
月收入=工資收入 其他收益（如股票、債券等已經(jīng)準(zhǔn)備賣出籌資金，則此收益不能計(jì)算入內(nèi)）
第五步：每月合理還款能力
合理還款能力=月收入×40%~50%
第六步：估算銀行可借款額
根據(jù)自己的每月合理還款能力和可以貸款年限和自己希望貸款年限的平衡，計(jì)算可得
第七步：估算最大房款
最大房款=籌款能力（首付款） 銀行可借款額 公積金可貸金額
其中籌款能力 / 最大房款 >20%~30%
20%為購新房，30%為二手房
申請購房組合貸款應(yīng)注意以下幾點(diǎn)
1：所購住房應(yīng)該符合申請銀行的個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的購房貸款范圍；
2：在具備申請個人住房公積金貸款的資格的同時，還應(yīng)具備個人住房商業(yè)性貸款的條件；
3：申請個人住房組合貸款，個人住房公積金貸款最高為30萬元。
4：申請個人住房組合貸款中個人住房公積金貸款部分，按個人住房公積金貸款利率計(jì)算；個人住房商業(yè)性貸款部分，按個人住房商業(yè)性貸款利率計(jì)算。
二手房貸款所需資料
1： 申請人和配偶及符合條件參與計(jì)算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證（并隨帶身份證復(fù)印件）每人各1份。
2： 申請人和配偶及符合條件參與計(jì)算住房公積金貸款額度的戶口薄（并隨帶戶口薄復(fù)印件）各1份，如申請人與配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關(guān)系說明
3： 原產(chǎn)權(quán)證1份；現(xiàn)房權(quán)證中應(yīng)注明是商品房、平價(jià)房或安居房
4：經(jīng)由交易中心提供的上海市房地產(chǎn)買賣合同2份；
5： 房價(jià)30％或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件1份
6： 借款申請表1份：個人住房商業(yè)性貸款申請表1份、個人住房公積金借款申請表2份
7： 借款合同、抵押合同1套：公積金借款合同6本、商業(yè)性借款合同5本，抵押合同4本；擔(dān)保合同1份；
8： 借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系血親的單位和個人住房公積金帳號（或職工住房公積金結(jié)存單）每人各1份
9： 借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度直系血親同意使用其住房公積金的承諾書每人各1份
10： 申請人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等。（根據(jù)備注情況確定，包括工資單、個人所得稅納稅單，三資企業(yè)員工由單位提供月收入證明；私營工商業(yè)者提供單位近期營業(yè)稅、所得稅及財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表；銀行存單、有價(jià)證券以及經(jīng)常性匯款來源證明等）
11： 如以上資產(chǎn)屬申請人家庭成員所有，需附送有關(guān)家庭成員同意共同還款承諾書1份
12： 已存滿規(guī)定期限的住房儲蓄存單和（或）存折1份（申請住房儲蓄個人住房商業(yè)性貸款時需提供，其他類型則不必）
13： 企業(yè)允許借款申請辦理企業(yè)住房基金個人住房貸款的證明1份（申請企業(yè)住房基金個人住房商業(yè)性貸款時需提供，其他類型則不）
一般銀行會讓您遞交下列材料，身份證明，婚姻證明，戶籍材料，收入證明及有效的交易證明材料。然后進(jìn)行審批，簽定借款合同，放款。
先來說說身份證明，一般來說只要提供身份證即可，護(hù)照、現(xiàn)役軍人證也同樣有效。但要注意，買賣合同上購買方的全部人員和其配偶都要提供。未成年人還未領(lǐng)取身份證的應(yīng)提供獨(dú)生子女證，非獨(dú)生子女應(yīng)提供出生證明。
婚姻證明；指上列人員已婚的應(yīng)提供結(jié)婚證明書，已成年而未婚的應(yīng)出具單身證明，離異的人士應(yīng)提供離婚證（法院判決書也可）和離婚未再婚證明，喪偶的應(yīng)提供配偶的死亡證明（戶口簿上已注明喪偶也可）及喪偶未再婚證明。這些證明可到工作單位或街道政局開具。
再來說說收入證明，收入證明應(yīng)加蓋工作單位的有效公章，并寫明聯(lián)系人，聯(lián)系電話以及單位地址以備銀行核查。
另外還要提供您購買房屋的買賣合同和上家原產(chǎn)證的復(fù)印件以及由中介機(jī)構(gòu)見證蓋章的預(yù)付房款收據(jù)。
再來說說貸款涉及的費(fèi)用，由于二手房交易的特殊性，銀行一般會指定貸款擔(dān)保公司提供服務(wù)，擔(dān)保公司一般會收取手續(xù)費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)。另外客戶還需購規(guī)定的保險(xiǎn)，如涉及貸款公證還需交納公證費(fèi)。
大家都很關(guān)心貸款發(fā)放的時間，一般在收齊材料后三~五個工作日便可至銀行簽約。將在交易中心出他項(xiàng)權(quán)利證明后三~五個工作日左右發(fā)放。
最后還要提醒大家，要注意平時各種日常費(fèi)用的準(zhǔn)時支付，如水電煤氣，電話、手機(jī)等費(fèi)用的拖欠均會影響個人的信用值而影響貸款審核。
沖還款掌握兩個時段兩種方式
許多市民在還貸模式上選擇公積金貸款和商業(yè)性貸款共同還貸，借款人可根據(jù)自己公積金繳納情況到銀行測算可以獲得的貸款金額和每月還款數(shù)。假設(shè)每月公積金貸款還款1200元，商業(yè)貸款還款1000，若提取公積金為1萬元，選擇“余額沖貸法”，提取的公積金應(yīng)先歸還當(dāng)月應(yīng)還住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款本息，剩余金額7800元（10000-1200-1000）可一次性沖還住房公積金貸款本金，還清住房公積金貸款后，尚有余額時，可沖還商業(yè)性住房貸款本金。沖貸后，借款人可選擇月還款額不變，縮短原還款期限方式，或還款期限不變，減少月還款額方式進(jìn)行還貸。上例如果選擇”逐月還款法”，每月等額還貸金額保持2200不變，提取公積金1萬元按照先扣公積金貸款再扣商業(yè)性個人住房貸款的順序每月連續(xù)扣除，余額不足時，借款人應(yīng)及時將足額金額充入還款銀行卡中。兩種還貸法市民可依據(jù)自身實(shí)際情況來選擇。
