辦理房屋抵押登記一般要經(jīng)過以下程序：借款人首先向開發(fā)商或售房單位核實房屋產(chǎn)權(quán)證是否送達(dá)到銀行;如果產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)送達(dá)到銀行，借款人可與銀行聯(lián)系并進(jìn)行核實，如果確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)送達(dá)到銀行，借款人可以到產(chǎn)權(quán)證所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局領(lǐng)取《北京城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押登記申請書》;借款人帶《北京城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押登記申請書》及如下資料到銀行辦理房屋抵押登記：借款合同(原件)、抵押合同(原件)、評估報告(原件)、產(chǎn)權(quán)人身份證(復(fù)印件)、配偶身份證(復(fù)印件)、夫妻雙方戶口本(復(fù)印件)、結(jié)婚證(復(fù)印件)。最后，借款人辦理妥當(dāng)?shù)盅旱怯洏I(yè)務(wù)后，辦理過壽險業(yè)務(wù)的客戶可以持相關(guān)證明文件到保險公司辦理退保業(yè)務(wù)。
1 辦理房屋抵押登記的效力
律師應(yīng)當(dāng)提示委托人商品房抵押合同自簽訂之日起 30 日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記處辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。未辦理抵押登記的，不得對抗第三人。并且，根據(jù)現(xiàn)行法律和有關(guān)規(guī)定，抵押合同抵押登記之日起生效。
抵押合同發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依法變更抵押登記。抵押變更合同自變更抵押登記之日起生效。
2 辦理房屋抵押登記惡意拒絕登記的責(zé)任
律師應(yīng)當(dāng)合理提示委托人，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記，導(dǎo)致債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
3 辦理房屋抵押登記登記日期與抵押順序
律師應(yīng)當(dāng)合理的提示委托人，由于房地產(chǎn)登記處的原因，致使商品房連續(xù)抵押登記的，第一次登記的日期為抵押登記的日期，并以此確定抵押擔(dān)保債權(quán)的順序。
4 辦理房屋抵押登記抵押登記人的申請人和需提交的材料
以商品房設(shè)定抵押申請登記的，申請人是抵押合同當(dāng)事人。申請抵押登記時，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交下列文件：
( 1 )《上海市房地產(chǎn)登記申請書》(原件);
( 2 )當(dāng)事人身份證明或單位營業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件);
( 3 )委托他人登記的，應(yīng)出具委托書(原件)及代理人身份證明(原件及復(fù)印件)，商品房權(quán)利人是自然人的，委托書需公證： a 、在香港申辦的公正文書須經(jīng)中國法律服務(wù)(香港)有限公司加章轉(zhuǎn)遞確認(rèn); b 、臺灣同胞持臺灣地區(qū)公證機構(gòu)出具的公證文書須經(jīng)上海市公證員協(xié)會核對，并出具確認(rèn)當(dāng)事人的正本與海基會寄送的副本核對一致的證明; c 、在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經(jīng)該國外交部或其授權(quán)的機構(gòu)和中國駐該國使(領(lǐng))館認(rèn)證。
( 4 )房地產(chǎn)權(quán)證書(原件);
( 5 )借款合同或抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同(原件);
( 6 )抵押合同(原件)
以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請預(yù)告登記，除需提交上述( 1 ) - ( 3 )、( 5 )、( 6 )項資料外，還需提交預(yù)購商品房預(yù)告登記證明(復(fù)印件);設(shè)典登記上述( 5 )、( 6 )變更為房地產(chǎn)設(shè)典合同(原件);
上述合同一方當(dāng)事人屬于下列情形之一的，合同需公證： A 、外國人; B 、華僑，包括居住在境外，持有中國護(hù)照、無國內(nèi)身份證明者; C 、港澳臺地區(qū)居民; D 、在外國或港澳臺地區(qū)登記、注冊的法人及其他組織。
5 辦理房屋抵押登記抵押權(quán)(他項權(quán)利)轉(zhuǎn)移登記
抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。抵押權(quán)可以隨主合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，受讓人享有原抵押權(quán)人的相應(yīng)權(quán)利。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記。除需提交上述( 1 ) - ( 4 )項資料為，還需提交：
a 、 房地產(chǎn)他項權(quán)利的登記證明(原件);
b 、證明他項權(quán)利轉(zhuǎn)讓的文件(原件)。
6 抵押權(quán)(他項權(quán)利)變更登記除需提交上述( 1 ) - ( 3 )項資料外，還需提交：
a 、 房地產(chǎn)他項權(quán)利的登記證明(原件);
b 、證明房地產(chǎn)他項權(quán)利變更的文件(原件)。
7 辦理房屋抵押登記抵押權(quán)(他項權(quán)利)的注銷登記除需提交上述( 1 ) - ( 3 )項資料外，還需提交：
A 、地產(chǎn)他項權(quán)利的登記證明(原件);
B 、 證明房地產(chǎn)他項權(quán)利終止的文件(原件)：
a 、 抵押所擔(dān)保的債務(wù)已經(jīng)履行或者債權(quán)人免除債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提交債權(quán)人出具的書面證明;
b 、抵押合同解除的，應(yīng)當(dāng)提交抵押解除合同;
c 、 發(fā)生法律規(guī)定終止或者當(dāng)事人約定終止的其他情形的，應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)材料。
律師應(yīng)提示委托人：辦理注銷抵押登記手續(xù)時，抵押人申請但抵押權(quán)人不申請的，登記機構(gòu)可以受理抵押人的申請，并且責(zé)成抵押權(quán)人限期辦理注銷登記。抵押權(quán)人逾期仍未辦理注銷登記的，可以依法核準(zhǔn)抵押人的注銷登記。
8 辦理房屋抵押登記抵押權(quán)(他項權(quán)利)登記的審核
律師應(yīng)提示委托人房地產(chǎn)登記處應(yīng)自受理房地產(chǎn)他項權(quán)利登記申請之日起七日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項記載于房地產(chǎn)登記冊，并通知房地產(chǎn)他項權(quán)利登記及其轉(zhuǎn)移、變更登記的權(quán)利人領(lǐng)取登記證明，或者書面通知房地產(chǎn)他項權(quán)利注銷登記的申請人原登記證明作廢;不符合規(guī)定條件的，也應(yīng)有書面通知單。
9 辦理房屋抵押登記的費用
個人購買住房抵押登記，申請公積金貸款的，按每件 100 元繳納;申請組合貸款或其他貸款的，按每件 200 元繳納。由個人承擔(dān)。
其他按抵押房地產(chǎn)的價格總額，采取差額定率分檔累進(jìn)的辦法，由抵押人繳納：
房地產(chǎn)價格總額(萬元) 累進(jìn)計費率( % )
100 以下(含 100 ) 0.1
100 —— 2000 (含) 0.04
2000 —— 5000 (含) 0.03
5000 —— 10000 (含) 0.02
超過 10000 部分 0.01
計費基數(shù)按登記的抵押物的價格總額確定，每件收費的上限為3 萬元。上述收費標(biāo)準(zhǔn)如有變動，以房地產(chǎn)登記處的依據(jù)為準(zhǔn)。
