新近出臺的《物權法》實施以來，全國各地頻頻出現“首例訴訟”，但記者從本市各基層法院了解到，目前滬上尚未出現有關《物權法》訴訟的案例。
開發商與業主之間是否真的“相安無事”？在《物權法》實施一個月之際，本報記者連續走訪了滬上多個小區后發現，這部惠及千家萬戶的民生法典，讓業主們更有當業主的感覺。
事件1 業主錯過繳費被剝奪車位優先權
家住靜安區某高檔小區的吳女士前幾天氣乎乎地給本報打來了熱線電話。“我只是晚交了幾天停車費，結果車位就被別人占了。”吳女士在電話中稱由于出差，她錯過了小區每月交納停車費的日子，沒想到回到家后，物業告訴她，她的車位已經轉借給了他人。由于車位已滿，從11月起她不能在小區內停車了。等有車位空出后，她才能繼續停車。更讓吳女士氣憤的是，自己作為業主無法停車，而小區旁邊寫字樓上班的白領卻占著小區內的停車位。
為爭一個說法，吳女士搬出了《物權法》，根據第74條規定：“建筑區劃內規劃車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”但物業人員卻說“你不來付費，我們怎么知道你還需要？我們已經將停車位優先留給了小區內的業主，剩下的車位才出租。”
解讀：上海聯業律師事務所王展律師表示：《物權法》從立法本意上看是以維護業主的利益作為出發點，但實施起來，會碰到一些摸棱兩可的為難問題。除了吳女士的例子外，某些開發商在售房時給出三天時間讓購房人買車位，購房人不買則視為放棄，這就算‘業主優先’了。有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放。還有“業主優先”是否能落實到每個業主頭上？如何落實？《物權法》中尚未明確地交待，只能依靠相關細則或司法解釋來完善。
事件2 私屬會所屬于小區公共設施嗎？
在黃浦區某小區，這兩天晚上開業主大會成了必修課。居民劉先生是會議的主要牽頭人，他告訴記者，小區內的業主都是2004年買了小區中的房子。當時，該樓盤的宣傳廣告寫得清清楚楚：“小區內有私屬會所……”但是購房合同并未明確規定會所歸誰所有。剛開始，開發商承諾會所歸全體業主使用，作為業主健身、休閑等場所，共兩層。業主使用了兩年多后，開發商突然將會所收了回去，重新裝修成酒樓，進行經營。業主們找開發商理論，認為：“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施，屬于業主共有。”而開發商的工作人員稱，會所的產權是屬于開發商的，購房合同也沒有約定會所歸業主共有，開發商有自主權對會所進行處理。
解讀：上海通浩律師事務所陸建律師介紹道：《物權法》第73條還提到“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施屬于業主共有”。“小區內的公共場所、公共設施有很多，但是不是都屬于業主共有？公共設施到底涵蓋哪些設施？從目前看，《物權法》僅僅明確了電梯、過道、水箱、自行車存車處等屬于公共場所。但是，小區會所、托兒所、學校、老年活動中心以及人防工程等到底歸誰？還沒有具體的認定。
事件3 停車庫設在地下，就不屬業主所有？
“《物權法》都已經實施了，為啥物業還能繼續出租我們的小區停車位？小區停車位應該屬于業主。即便繼續收錢，也應該把錢放入我們的維修基金。”在采訪中，家住普陀區的馬先生向記者反映了他們小區的糾紛。記者就此采訪了小區的物業，物業表示，因為小區的車位都是地下停車庫，因此不屬于業主所有。
解讀：“小區停車糾紛的關鍵是確定權屬。”上海聯業律師事務所王展律師表示：涉及小區停車位置分地上停車位和地下車庫兩種，二者概念不同。多數小區的地上停車位占用的是小區的公共區域，所有權應屬于全體業主，收益也屬于全體業主。但在車庫到底應該歸誰這個問題上，目前《物權法》做出的是框架性的規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”因此《物權法》并沒有直接確定車庫、車位的物權歸屬，而只是給出了一個確定車庫、車位的物權歸屬的規則。業主和開發商、物業公司只有地位平等才可能約定，在現實中，大多數小區業主是分批入住的，雙方存在著嚴重的知情權不對等。當一方很強勢的時候，就沒有可能進行約定，這一規定的操作性會大打折扣。因此，車位糾紛的焦點問題需要有關部門盡快制定《物權法》的實施細則加以規范。
●行動調查·業主
“權益受到侵害的業主獲得了司法救濟的途徑”
“我準備找律師打官司去。”這是記者在采訪中聽到最多的一句話。“現在有《物權法》保護，誰有理，誰講法，就聽誰的，再也不用像過去那樣和鄰居好說歹說，協調解決。”在澳門路一小區，正和鄰居為公用面積的使用而鬧矛盾的周老伯告訴記者：“最近這段時間，我一直在研究《物權法》，如果再拖著不解決，我就準備上法院打官司。”
隨著《物權法》的正式實施，越來越多關心、關注小區公共事務的業主，表示將拿起法律武器保護自己的權益。對于業委會和物業這兩個小區管理中不可或缺的重要角色，業主們提出了更高的要求。“這維修基金的錢，用得太隨便了。”在光復路上一小區，原先對于小區公共事務漠不關心的業主也積極參與到小區的管理中來，要求業委會公布維修基金的使用賬目。居民戴先生告訴記者：“因為《物權法》賦予業主對業主大會或業委會不適當決定有訴訟的權利，這使得權益受到侵害的業主獲得了司法救濟的途徑。大家運用《物權法》為小區維權，是加強業委會的監督，有利于業委會、業主大會的規范運作。”
