一、購(gòu)房不過戶存在什么法律風(fēng)險(xiǎn)？
我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，因此，在房屋買賣中，如果沒有及時(shí)辦理房屋過戶手續(xù)，仍然會(huì)承擔(dān)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。
?。?）房屋遭惡意出售在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活動(dòng)中，房屋價(jià)格上漲較快，房屋所有權(quán)人感覺自己以前賣虧了，往往利用買主沒有辦理過戶登記手續(xù)的漏洞，將已出售但仍在自己名下的房屋再次出售給第三人。如果房屋所有權(quán)人與第三人存在惡意串通情形，那么，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，房屋買受人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，然后要求房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行合同。
?。?）房屋遇法院查封在二手房買賣中，有房屋所有人因?yàn)橛衅渌麄鶆?wù)糾紛擔(dān)心房屋被國(guó)家機(jī)關(guān)查封而急于將名下房屋轉(zhuǎn)讓的情形。如果在簽訂房屋買賣合同時(shí)，房屋所有權(quán)人明知出售的房屋已被國(guó)家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施，合同一般認(rèn)定為無(wú)效。因此給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
?。?）房屋處分權(quán)房屋買賣實(shí)際操作中，房屋所有權(quán)人基于節(jié)約時(shí)間成本和便于交易的考慮，往往會(huì)委托代理人辦理相關(guān)手續(xù)。買受人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，一定要審查代理人的權(quán)限是否包括房屋的處分權(quán)。如果代理人未取得房屋的處分權(quán)而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權(quán)利人追認(rèn)或者獲得房屋的處分權(quán)，買受人與代理人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無(wú)效。
二、房屋未過戶，買賣協(xié)議有效嗎，對(duì)方反悔怎么辦？
【基本案情】
父親賣房為母親治病，兩個(gè)女兒卻稱不知情。
為給妻子治病，丈夫蔡先生將一家四口所有的動(dòng)遷房出售給周先生夫婦。為了符合政策的規(guī)定，雙方約定五年后再將房產(chǎn)過戶給周先生夫婦?？墒?，五年期滿后，蔡先生的兩個(gè)女兒卻拒絕將房屋過戶周先生夫婦的名下，聲稱父親瞞著她們將房子賣掉，房屋買賣合同是無(wú)效的。為此，周先生夫婦將父女三人告上了法庭，要求三被告將房屋過戶至他們的名下。
結(jié)果：房屋買賣協(xié)議被判有效判決對(duì)方協(xié)助過戶
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，蔡先生的妻子已去世，其在《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中的權(quán)利義務(wù)由三被告繼承;協(xié)議為蔡先生一人所簽，該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于蔡先生代其他權(quán)利人與原告簽訂的協(xié)議是否有效;房屋買賣系家庭重大財(cái)產(chǎn)交易，且蔡先生出售房屋系為家人籌集醫(yī)療費(fèi)用，其女兒對(duì)于其母親治療費(fèi)用的來(lái)源應(yīng)當(dāng)知曉;蔡先生稱妻子不同意出售房屋，但其妻子在協(xié)議簽訂及履行過程中從未向兩原告提出異議，應(yīng)視為對(duì)該協(xié)議的認(rèn)可，其女兒在隨后這幾年的時(shí)間內(nèi)也未提出異議，應(yīng)視為對(duì)協(xié)議的認(rèn)可;協(xié)議約定的房屋價(jià)款在簽訂時(shí)并無(wú)明顯不合理，價(jià)格方面亦未侵害房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。據(jù)此，法院認(rèn)為系爭(zhēng)《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)為有效，被告父女三人應(yīng)協(xié)助將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶至原告名下。
【筆者分析】
一般情況下，簽訂完買賣合同未辦理房產(chǎn)過戶登記的，購(gòu)房人不擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。但是，根據(jù)本案的案情分析，法院之所以判決房屋買賣協(xié)議有效且要求蔡先生一家協(xié)助周先生夫婦將房產(chǎn)過戶，是因?yàn)殡p方的房屋買賣協(xié)議是有效的，且房屋產(chǎn)權(quán)還是在賣方蔡先生及其女兒名下。所以，蔡先生及其女兒必須履行合同的約定。故，法院的判決是合法合情合理的。
根據(jù)我國(guó)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國(guó)家利益、公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力。”“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。”綜上，蔡先生及其家屬與周先生夫婦的房屋買賣協(xié)議依然有效，必須辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。
最后，需要提醒的是，簽訂房屋買賣協(xié)議后應(yīng)及時(shí)過戶避免出現(xiàn)一房二賣或?qū)Ψ椒椿诘那闆r。打官司可能會(huì)贏，但是總會(huì)付出人力物力，得不償失。
三、購(gòu)房未過戶，遭法院查封該怎么辦？
【基本案情】
李先生接房裝修，并一直使用至今。他多次向相關(guān)部門反映，要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但一直沒有達(dá)成。
房產(chǎn)證的問題沒有解決，麻煩事又來(lái)了。2013年10月15日，法院查封了這套房屋。原來(lái)，2010年開發(fā)商欠某資產(chǎn)管理公司300萬(wàn)元，債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院查封了開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)。2013年，50萬(wàn)債權(quán)轉(zhuǎn)讓到了某公司名下，經(jīng)該公司申請(qǐng)，法院查封了該開發(fā)商名下的6套房屋，其中包含李先生購(gòu)置的門面房。
李先生認(rèn)為，門面房是自己出錢購(gòu)置，由自己占有并實(shí)際使用，因而向法院提出執(zhí)行異議，要求法院撤銷對(duì)其該套房屋的查封。執(zhí)行異議被法院裁定予以駁回，后李先生將接受債權(quán)的公司起訴至有管轄權(quán)的某法院，要求法院確認(rèn)其與開發(fā)商購(gòu)房合同有效，并停止對(duì)該標(biāo)的房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
被告人某公司應(yīng)答辯稱，開發(fā)商不配合李先生辦理房屋過戶手續(xù)，李先生本應(yīng)積極行使自身權(quán)利，向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提出訴求，依據(jù)雙方的約定維護(hù)自身的權(quán)利。然而，在李先生得知房產(chǎn)證上的名字是開發(fā)商后，卻怠于主張自身權(quán)利，主觀上存在一定過錯(cuò)，因此，法院應(yīng)繼續(xù)對(duì)該房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，確認(rèn)合同效力與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是兩種不同的法律關(guān)系，買賣合同的效力并不受房屋登記及過戶的影響，李先生與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容與形式均符合法律規(guī)定，是有效的買賣合同。李先生在得知房屋登記辦理給開發(fā)商后也多次向有關(guān)部門反映，并不構(gòu)成怠于行使自身權(quán)利，雖然房屋未能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但李先生對(duì)此并不存在過錯(cuò)。
法院認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，日前，法院一審判決停止對(duì)李先生房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
【筆者分析】
法院起訴，要求辦理過戶和賠償損失。
對(duì)于李先生的案件，筆者認(rèn)為，針對(duì)建筑公司的違約情況，李先生可在得知房屋被登記到其名下后直接根據(jù)合同約定尋求司法救濟(jì)，要求建筑公司協(xié)助其辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，并按照合同約定或?qū)嶋H損失主張違約責(zé)任。
李先生購(gòu)房后12年未取得房產(chǎn)證，建筑公司已經(jīng)明顯違約。李先生可直接到法院起訴，要求建筑公司立即辦理房產(chǎn)證過戶登記手續(xù)，并賠償逾期辦證違約金;此外，房屋交易相對(duì)方有義務(wù)向買房人告知房屋抵押或權(quán)屬情況，如果由于交易相對(duì)方?jīng)]有告知，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，買房人可以要求返還購(gòu)房款。利息及其他損失。
四、筆者提醒：購(gòu)房前到房管部門查詢了解房產(chǎn)情況
房子是否被抵押或被查封，以及權(quán)屬情況，可以在房管部門查到。因此，在簽訂房屋買賣合同前，市民應(yīng)先到房管部門官網(wǎng)查明所要購(gòu)買房產(chǎn)的情況，或直接到房管部門查詢。這樣，以免后續(xù)產(chǎn)生糾紛。
