1、房屋實(shí)際出資人與產(chǎn)權(quán)登記人不符時(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬如何界定?
現(xiàn)實(shí)生活中由于各種原因，房屋的實(shí)際出資人與房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)登記人并非一人，例如甲名下的房產(chǎn)，實(shí)為乙方出資購買，在這種情況下法院如何認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬?
在不動產(chǎn)物權(quán)方面，已經(jīng)進(jìn)行登記的物權(quán)即經(jīng)法定公示表征的物權(quán)，為法律物權(quán)，法律物權(quán)的權(quán)利主體是登記簿上記載的權(quán)利人。未經(jīng)登記，但為真正權(quán)利人實(shí)際享有的物權(quán)，為事實(shí)物權(quán)，事實(shí)物權(quán)的權(quán)利主體是真正權(quán)利人。當(dāng)事實(shí)權(quán)利人與法律權(quán)利人并非一人時(shí)，即公示的物權(quán)人并不一定是真正的物權(quán)人。當(dāng)兩種物權(quán)發(fā)生矛盾的時(shí)候，法律該保護(hù)哪一種物權(quán)如果不對事實(shí)物權(quán)進(jìn)行保護(hù)，則明顯不符合公平、正義的原則;如果對事實(shí)物權(quán)加以保護(hù)，則又該如何協(xié)調(diào)與法律物權(quán)的關(guān)系。
本文所舉的案情即為法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)發(fā)生沖突的情形。訴爭房屋雖然原登記在甲的名下，但根據(jù)多方證據(jù)可以確認(rèn)訴爭房屋確系由乙方出資購買。購買房屋是繼受取得房產(chǎn)的重要方式，訴爭房屋的事實(shí)所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)為乙方。所以，本案中的訴爭房產(chǎn)之登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人存在不相符的現(xiàn)象，即房屋的事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)并不是歸屬于同一方。但是，在處理法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的沖突中，還必須注意以下幾點(diǎn)問題：
(1)對事實(shí)物權(quán)的保護(hù)，一般是在特定的當(dāng)事人之間。即在特定的當(dāng)事人之間，事實(shí)物權(quán)可以對抗法律物權(quán)。因?yàn)槭聦?shí)物權(quán)的保護(hù)是為了使真正權(quán)利人的權(quán)利得到回歸。這樣做的結(jié)果便是會打破權(quán)利的“正確性推定”或稱“一般性推定”。如果信賴公信原則的當(dāng)事人已經(jīng)取得物權(quán)，那么，事實(shí)物權(quán)的保護(hù)變喪失了基礎(chǔ)。因此，對事實(shí)物權(quán)的保護(hù)范圍必須限制在特定的當(dāng)事人之間，即不應(yīng)當(dāng)影響到善意第三人的利益，否則就會動搖到物權(quán)公示公信的原則，也會危及交易的安全。
(2)在存在善意第三人的情形下，事實(shí)物權(quán)的保護(hù)須受到限制。物權(quán)的公示原則是指“物權(quán)的各種變動必須采取法律許可的方式向社會予以展示、以獲得社會的承認(rèn)和法律保護(hù)的原則”。不動產(chǎn)權(quán)屬登記是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)的證明，具有推定的證據(jù)效力。物權(quán)公示一個(gè)重要的效力就是使社會一般人信賴其為真實(shí)、正確的物權(quán)的效力，而與之產(chǎn)生交易行為。可見物權(quán)的公示原則旨在保護(hù)交易安全。此時(shí)，如果善意第三人因信賴公示公信原則，并且通過合理對價(jià)已經(jīng)取得法律物權(quán)，則可以對抗事實(shí)物權(quán)。當(dāng)然，在這種情況下事實(shí)物權(quán)人的利益可以通過不得當(dāng)?shù)美确绞郊右跃葷?jì)。
2、房產(chǎn)執(zhí)行登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)的處理
我國商品流通領(lǐng)域里的某些限制和財(cái)產(chǎn)管理中的某些疏忽，形成登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬難定。人民法院執(zhí)行程序中在查封財(cái)產(chǎn)時(shí)就經(jīng)常遇到登記財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬難題。這分為兩種情況，第一種情況是：如果在執(zhí)行程序中發(fā)現(xiàn)，申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，盡管被執(zhí)行人占有、使用，人民法院能否直接采取查封措施?為了維護(hù)國家房地產(chǎn)登記的公信力，在執(zhí)行程序中，人民法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。如果申請執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，一般有三種救濟(jì)渠道，一是向有關(guān)登記機(jī)構(gòu)反映，請求撤銷該登記;二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為;三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果人民法院發(fā)現(xiàn)登記為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，人民法院方可采取查封措施。但是，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書面認(rèn)可登記在其名下的房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。《通知》第七條對此已予以明確。第二種情況是，被執(zhí)行人通過繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了房地產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進(jìn)行物權(quán)變動登記的，依《通知》第八條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)先由登記機(jī)構(gòu)辦理過戶登記后，人民法院才能查封。
在實(shí)踐中，還經(jīng)常遇到的一種情況是：登記在被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，但按《通知》第五條規(guī)定，人民法院仍可對該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人占有、使用該財(cái)產(chǎn)并主張所有權(quán)的，該如何處理，本《通知》未作規(guī)定。在執(zhí)行實(shí)踐中出現(xiàn)這種情形，可依據(jù)我國民事訴訟法適用意見的有關(guān)規(guī)定，由案外人提出執(zhí)行異議，人民法院受理執(zhí)行異議，應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)真審查，及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。
