自從建設部頒布《城市房地產抵押管理辦法》以后，有許多在建工程已經進行了抵押，登記機關也為之進行了抵押權登記，從而使這些工程項目能及時地獲得繼續建造所需的資金。允許以在建工程設定抵押，對促進經濟的發展無疑有著一定的積極意義。
用以抵押的在建工程中，有一部分屬于房地產開發企業在建的商品房，這類在建工程抵押以后，極易損害抵押權人和購房者的合法權益，不利于房地產市場的健康發展，也增加了權屬登記機關在工作中的風險。因而，登記機關應當慎重辦理在建商品房抵押登記手續。在建的商品房辦理在建工程抵押登記，主要問題在以下幾個方面：
一、不易保障抵押權的實現。
我國合同法第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人……可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”，這種優先受償的權利是法律的直接規定，而并非由當事人自行設定。按民法原理，承包入的這種優先受償的權利不能優于物權，即不能先于抵押權人受償。但是，由于承包人在事實上占有著在建工程，另一方而且工程款的一個主要組成部分是建筑工人的工資。由于其它相關法律的規定以及考慮到社會的安定，在司法實踐中，工程款往往能優先天償。因此，盡管工程款的這種優先受償的權利是否能優于低押權，在法學界尚有較大的爭議，但實際上，當工程款的這種優先受償權與在建工程抵押權共同存在時，則往往會以抵押權人的權益受損而告終。而且，問題在于工程款的這種優先受償的權利并不進行登記，不向社會公示，第三人難以知道，不易事先規避。
二、增加消費者買房的風險。
消費者的風險來自兩個方面：
1、房地產開發企業以在建的商品房作為在建工程進行抵押時，絕大多數已經領取了商品房預銷售許可證，因此，房地產開發企業已經可以合法地將在建的商品房進行預售。這樣，開發企業一方面可以從商品房的預售中收回資金，還可以用在建工程進行抵押取得貸款。《擔保法》雖然規定了轉讓抵押物的價款應提前清償所擔保的債權或者由約定的第三人提存，但是，遵守這些規定必須以開發商自覺守法為前提。
此外，在基本建設項目中，建設施工單位墊資的現象已十分普遍，開發企業以在建的商品房作為在建工程進行抵押時，實際上已從建設施工單位獲得了一部分資金。在我國南方的一些城市，已經出現商品房預售款、施工單位墊資款和在建工程抵押所得的貸款三項相加超過了全部商品房價值的現象。這一現象的出現，給一些不法的開發商進行惡意欺詐提供了機會，在這種情況下，購房者所承擔的風險必然大大增加，購房者的合法權益難以得到保障。
2、商品房不同于其它房屋的一個特點就是用于銷售，商品房作為在建工程進行抵押以后，開發商并不停止商品房的預售，否則，開發商將無從還貸，在建工程作為抵押物抵押以后，按《擔保法》第四十九條的規定，在轉讓抵押物時：除通知抵押權人外，還應當將已抵押的情況告知買房人。由于抵押權所具有的追及效力，倘若開發商不履行貸款合同，而銀行行使抵押權時，必將禍及無辜的購房者，購房者即便已付清了房款，也無法取得該房的所有權，而只能作為普通的債權人向開發商要求賠償，并無法優先受償。
如果開發商不將已折押的情況告知買房人，即向購房者隱瞞在建工科已經進行抵押的事實，那對于購房者來說將更為麻煩，因為購房合同可能是無效的合同，至于能否返還購房款，則會成為問題。
三、房地產權屬登記機關在登記中的風險大大增加。
如前所述，開發企業以在建的商品房作為在建工程進行抵押時，絕大多數已經領取了商品房預銷售許可證。因此，房地產開發企業或多或少地已經將一部分在建的商品房進行了預售。這就產生了以下三個問題：
1、在建的商品房作為在建工程進行抵鉀時，已經預售的部分能否作為抵押物？
一方面：開發商在簽訂了轉移包括抵押物在內的房屋合同以后，開發商應當以這一合同所生之債來約束自己的行為，不能再將在建的商品房作為抵押物，否則將在事實上損害購房者的權益，但從另一方面看，將在建的商品房作為在建工程進行抵押時，已經預售的部分作為“物”的所有權并未轉移，預購人和開發商之間只是一種債的關系（更為直觀的是：預售的房屋也有可能是在該工程施工尚未達到的樓層，即除了土地使用權以外，抵押的物尚未存在，顯然不屬于抵押的范圍），不能以此為理由禁止開發商在其所有的物上設定抵押權。這一問題的實質是在同一物上是否可以同時設定債權和他物權，而我國現行法律對此則尚無明確的禁止性規定。因此，已經預售的部分能否作為低押物，極易產生爭議。
2、無論已經預售的商品房能否作為抵押物，權屬登記機關在辦理在建工程抵押時均有查明事實的過程，但是，對于開發商申報的情況，權屬登記機關難以核實。
《城市房地產管理法》規定：商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。這種登記備案制度很大程度上要求開發企業遵守房地產管理法的這一規定，及時地辦理登記備案手續，只有開發企業及時辦理了登記備案手續，房地產管理部門方能判別在建商品房進行抵押時，該房屋是否已經預售。即開發企業將在建的商品房作為在建工程進行抵押時，登記機關難以準確無誤地判斷申報情況的真實性，3、在建工程抵押易于與商品房期權抵押形成重復抵押。很多購房者在簽訂預售合同時，隨即就要辦理商品房期權抵押。在時間上，辦理商品房期權抵押可能是在在建工程抵押以前，也可能是在在建工程抵押以后，但無論屬于何種情況，都會形成重復抵押，這種重復抵押中抵押的標的看起來一個是物、另一個是權利，但實際權益的重疊是顯而易見的，一旦產生爭議，就極有可能把責任推向行政機關，因此，增加了登記機關在登記中所承擔的風險。
綜上所述，商品房辦理在建工程抵押登記，除了不易保障抵押權的實現、增加消費者買房的風險以外，也增加了房地產權屬登記機關在工作中的風險。因而，筆者建議通過立法，將在建的商品房納入禁止設定抵押權的范圍。在作出這一規定以前，應當慎辦在建商品房作為在建工程抵押的登記手續，以保障各方當事人的合法權益，維護房地產市場的正常秩序。
