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我公司作為承租人是否已經放棄優先購買權?
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:935 ℃



咨詢熱線內容
我姓林,經營一家生產包裝紙的公司。由于前期資金周轉的問題,現租賃B公司的一處廠房及機器設備進行生產活動。
2006年3月初,我以A公司名義與B公司訂立財產租賃協議一份,約定B公司將其一處廠房及機器設備租給我公司使用,期限一年。2007年3月租賃合同期滿,B公司就轉售廠房及設備事宜和我公司達成協議:A公司表示租賃期滿后不再續租,B公司擬以 25萬元左右的價格整體轉售租賃物;A公司對該價格放棄優先購買權,但如果以20萬元左右成交的話,則愿意購買。由于B公司堅持以25萬元出賣租賃物,我公司只能放棄優先購買權。2006年5月,B公司與第三方簽訂買賣合同, 以22.5萬元的價格將廠房和設備賣給第三方,并收了款。
得知消息后,我第一時間找到B公司理論,但其聲稱我之前已經放棄了優先購買權,故其可以將房屋另行出售。而我們認為,B公司以22.5萬元的價格出售廠房設備, 已經侵犯我公司的優先購買權,B公司與第三人之間的協議由于侵犯我公司的優先購買權應為
請問:我公司作為承租人是否已經放棄優先購買權?

律師專線解答
承租人的優先權是法定的,具體是指當出賣房屋時,承租人在同等條件下,依法享有優先于其他購房者的權利。就承租人的優先購買權,須注意承租人僅在同等條件下享有優先購買權,包括價格,交付房屋期限、方式,所出售房屋的部位、數量等條件的相同。
第一,B公司與第三方簽訂的買賣合同無效。據您所述,B公司曾經在出賣廠房和設備前就相關事宜與貴公司進行磋商,并達成初步協議,但由于您月前資金短缺,明確表示對25萬元左右的交易價格放棄優先購買權;而當B公司最終與第三人就相同廠房、設備達成22.5萬元交易意向時,貴公司應當享有優先購買權,B公司必須提前告知貴公司。但是,B公司并沒有將這個新的“同等條件”告知貴公司,并在貴公司也未明確表示放棄優先購買權時,便以22.5萬元價格與第三人簽訂的協議,故B公司與第三人簽訂的買賣合同應確認為無效。
第二,貴公司的優先購買權還涉及一個合理期限的問題。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第118條規定:“出租人出賣出租房屋,應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法脘宣告該房屋買賣無效。”這就是說,B公司與第三人簽訂合同之日前3個月,就應該通知享有優先購買權的貴公司,在其沒有盡通知義務的情況下,則B公司與第三人的房屋買賣行為無效,貴公司作為承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對承租人的優先購買權問題不清楚。

律師提醒與注意事項
承租人行使優先購買權時,還必須符合以下幾個條件:承租人系合法的承租人;承租人優先購買權發生在出租人轉讓房屋所有權時;承租人僅在同等條件下享有優先購買權;承租人應在合理期限內行使優先購買權。
房屋租賃時,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務,并向房產管理部門登記備案。

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