一、培育房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)意義
當(dāng)前，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)潛力很大，加快培育房屋租賃市場(chǎng)具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。一是可以滿足部分居民租賃住房的需求。目前我國(guó)城鎮(zhèn)每年新增人口955萬(wàn)人，其中相當(dāng)數(shù)量居民不具備即時(shí)購(gòu)買住房的能力;每年有269萬(wàn)對(duì)新婚夫婦，其中相當(dāng)數(shù)量的新家庭也需要先租賃住房;大量流動(dòng)人口(1998年辦理暫住證的有4000多萬(wàn)人)需要在城鎮(zhèn)租住房屋。僅上述幾個(gè)方面就已構(gòu)成一個(gè)巨大的房屋租賃需求群體。二是可以開辟新的投資渠道，帶動(dòng)住房建設(shè)發(fā)展。這幾年，盡管我國(guó)幾經(jīng)下調(diào)存款利率，但人們?nèi)匀粺嶂杂阢y行儲(chǔ)蓄，一個(gè)重要原因是城鎮(zhèn)居民投資渠道不暢。進(jìn)一步開放住房租賃市場(chǎng)，讓業(yè)主能有可靠收益，將為城鎮(zhèn)居民和社會(huì)機(jī)構(gòu)提供新的投資渠道，吸引部分儲(chǔ)蓄和社會(huì)散資分流到住宅建設(shè)領(lǐng)域，從而帶動(dòng)住房投資的持續(xù)增長(zhǎng)。三是能夠以存量帶動(dòng)增量，實(shí)現(xiàn)增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。目前，上海、廣州等城市已有相當(dāng)一部分家庭將已購(gòu)公有住房出租，同時(shí)以按揭方式購(gòu)買適合家庭住房需要的商品住房，并以出租收入作為按揭貸款的月付款;還有一部分家庭則將已購(gòu)公有住房向銀行抵押，實(shí)現(xiàn)“零付款”按揭購(gòu)房。
二、調(diào)整住房租賃稅收政策是影響培育房屋租賃市場(chǎng)的重要舉措
當(dāng)前影響培育房屋租賃市場(chǎng)的因素比較多，如管理上的、消費(fèi)觀念上的，但稅收負(fù)擔(dān)水平偏高問(wèn)題更為突出。按照現(xiàn)行房屋租賃稅收的規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租的住房，按租金收入征收12%的房產(chǎn)稅、征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅及附加;并按扣除800元費(fèi)用(租金收入超過(guò)4000元時(shí)按20%扣減費(fèi)用)后的凈收入征收20%的個(gè)人所得稅。依此計(jì)算，此類住房出租的整體稅收負(fù)擔(dān)為租金收入的17.5%-30%，如果再加上地方性的稅收附加，負(fù)擔(dān)更重。據(jù)測(cè)算，個(gè)人以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)建的商品房進(jìn)行出租，如果按照高納稅，其投資收益率約為2%，低于銀行的存款利率。鑒于稅收政策對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的重大影響，此次經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2000]125號(hào))，對(duì)于培育和搞活住房租賃市場(chǎng)，從而進(jìn)一步盤活房屋存量，消化房屋增量，鼓勵(lì)住房投資，啟動(dòng)住房消費(fèi)將產(chǎn)生積極作用。
三、稅收政策調(diào)整前后住房租賃稅收負(fù)擔(dān)比較
財(cái)稅[2000]125號(hào)文件主要內(nèi)容：一是明確對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅;二是對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅分別暫減按3%、4%的稅率征收;三是對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收。其中第二、三點(diǎn)大大減輕了個(gè)人住房出租的稅收負(fù)擔(dān)，詳見附表。
附表一：
稅收政策調(diào)整前后個(gè)人出租住房整體稅收負(fù)擔(dān)額測(cè)算表(單位：元)
月租金水平 800 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000
調(diào)整前稅收負(fù)擔(dān) 140 180 349.5 520 690 861 1029 1120
調(diào)整后稅收負(fù)擔(dān) 58.4 85.7 168.6 251.4 334.3 417 499.8 582.8
附表二：
稅收政策調(diào)整前后個(gè)人出租住房整體稅收負(fù)擔(dān)率測(cè)算表(單位：元)
月租金水平 800 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000
調(diào)整前稅收負(fù)擔(dān) 17.5% 18% 23.3% 26% 27.6% 28.7% 29.4% 30%
調(diào)整后稅收負(fù)擔(dān) 7.3% 8.57% 11.24% 12.57% 13.37% 13.9% 14.28% 14.57%
